Nepremičnine Peščenica-Žitnjak
Dostopnejša stanovanja, poslovni prostori blizu logistične cone in hiter dostop do avtoceste.
Peščenica-Žitnjak je dolgo živela v senci priljubljenejših zagrebških četrti, vendar ta vzhodni del mesta v zadnjih letih doživlja močno oživitev na nepremičninskem trgu. Kombinacija dostopnejših cen, dobre prometne povezanosti in vse bolj opaznega razvojnega zagona to četrt naredi vse zanimivejšo izbiro, tako za kupce, ki iščejo vrednost za denar, kot za vlagatelje, ki prepoznajo potencial rasti. Hermes nekretnine ta trg pozorno spremlja, saj se priložnosti tu spreminjajo iz meseca v mesec.
Mestna četrt Peščenica-Žitnjak je ena največjih v Zagrebu, s 35,3 kvadratnimi kilometri površine in več kot 53.000 prebivalci. Sestavljata jo dve jasno različni celoti: urbana, stanovanjska Peščenica na severozahodu in Žitnjak, velika industrijska in logistična cona, ki se razteza proti jugovzhodu vse do naselja Ivanja Reka.
Urbani del četrti, znan preprosto kot Peščenica, vključuje več prepoznavnih naselij, kot so Folnegovićevo naselje, Sigečica, Ferenščica, Volovčica in Borovje. Stanovanjski fond tu večinoma izvira iz sedemdesetih in osemdesetih let prejšnjega stoletja, podobno kot v drugih starejših zagrebških četrtih, s številnimi nizkimi stavbami brez dvigala. Kljub starosti fonda dobro vzdrževane stavbe in dostopne cene Peščenico naredijo zanimivo možnost za kupce, ki ne želijo plačevati premije centra mesta, a želijo ohraniti dobro prometno povezanost.
Velja omeniti, da mikrolokacije, kot sta Kajzerica in Trnjanska Savica, čeprav se včasih pogovorno omenjajo v istem dahu s tem delom mesta, upravno pripadajo sosednjima četrtima, Novemu Zagrebu in Trnju. Prava Peščenica meji na zahodu s Trnjem prav vzdolž Heinzelove ulice, na severu pa se približuje Spodnjemu mestu in Maksimiru.
Žitnjak, nekoč znan kot kmetijsko območje na robu mesta, je danes pomembna poslovna in logistična cona s poslovnimi centri, kot je tisti na Slavonski aveniji. Znotraj meja te mestne četrti se nahaja tudi Ivanja Reka, naselje, ki je hkrati tudi ključno prometno vozlišče: tu se stikata avtocesti A3 in A4, kar prebivalcem tega dela mesta omogoča izjemno hiter izhod proti severu države, madžarski meji in regiji.
Za kupce, katerim je pomembna možnost hitrega pobega iz mesta ob koncih tedna ali pogosta poslovna potovanja z avtomobilom, je ta prometna prednost težko primerljiva s katerim koli drugim delom Zagreba. Slavonska avenija, ki meji na četrt na severu, dodatno olajša vsakodnevno vožnjo proti centru in drugim delom mesta.
Kljub bolj obrobni legi glede na center je Peščenica-Žitnjak dobro povezana s tramvajsko mrežo. Progi 2 in 3 potekata skozi Peščenico, Sigečico in Ferenščico vse do industrijskih con na vzhodu mesta, medtem ko proga 13 povezuje Kvaternikov trg z Žitnjakom. Ta mreža prebivalcem omogoča vsakodneven dostop do centra mesta brez potrebe po avtomobilu, kljub temu da gre za eno bolj oddaljenih četrti od Trga bana Jelačića.
Po razpoložljivih tržnih podatkih iz sredine leta 2026 so iskane cene stanovanj v Peščenici-Žitnjaku na letni ravni narasle za skoraj dvajset odstotkov, kar je znatno nad povprečno rastjo cen v ostalem delu mesta. Tak skok zanimanja ni naključen in odraža naraščajočo zavest kupcev o vrednosti, ki jo ta četrt ponuja glede na ceno.
Kljub tej rasti Peščenica-Žitnjak še vedno ostaja eden dostopnejših delov mesta v primerjavi s centrom, Trešnjevko ali Maksimirom, še posebej za manjša stanovanja v starejših naseljih, kot je Folnegovićevo. Zaradi manjšega števila aktivnih oglasov v primerjavi z velikimi, gosteje naseljenimi četrtmi vsakemu kupcu priporočamo individualno oceno konkretne nepremičnine, saj posplošena cena na kvadratni meter tu lažje odstopa od dejanskega stanja posamezne ponudbe.
Peščenica-Žitnjak naravno privablja več različnih profilov kupcev. Tisti, ki iščejo dostopnejšo ceno ob ohranjeni prometni povezanosti s centrom, tu najdejo vrednost, ki jo je v zahodnejših in severnejših delih mesta vse težje najti. Delavci, zaposleni v poslovnih in logističnih conah Žitnjaka, naravno iščejo bivanje v bližini delovnega mesta, kar ustvarja stabilno, lokalno povpraševanje po najemu manjših stanovanj.
Tudi vlagatelji prepoznajo priložnost v tej kombinaciji naraščajoče cene in še vedno dostopnega vstopa na trg. Bližina poslovne cone pomeni stalno povpraševanje po najemu, medtem ko prometna povezanost z avtocesto proti Ivanji Reki privablja tudi kupce, katerim je pomembna hitra povezava z ostalo Hrvaško in regijo.
V potresu 22. marca 2020 je Peščenica-Žitnjak zabeležila nekaj sto zahtevkov za pregled stavb, znatno manj kot ožje mestno središče, a dovolj, da se priporoča previdnost pri nakupu starejše nepremičnine. Največ škode so utrpele starejše zidane stavbe, značilne za starejši del Peščenice, medtem ko so novejši objekti, zgrajeni po sodobnih standardih, prestali z minimalnimi ali nikakršnimi poškodbami.
Kar to četrt naredi posebej zanimivo za prihodnost, je sprememba dojemanja, ki poteka na ravni celotnega mesta. Novi generalni urbanistični načrt Zagreba Peščenice in Žitnjaka ne obravnava več izključno kot industrijskega in infrastrukturnega dela mesta, temveč prepoznava potencial za razvoj parkov, javnih vsebin in kakovostnejšega urbanega življenja. Del dosedanjih industrijskih površin se postopoma spreminja v zelene in javne cone, kar je močan signal za prihodnjo vrednost nepremičnin v tem delu mesta.
Bližina Žitnjaka kot poslovne in logistične cone ustvarja stalno povpraševanje po poslovnih prostorih različnih namembnosti, od skladiščnih in proizvodnih hal do manjših pisarniških enot za podjetja, ki sodelujejo s partnerji v tej coni. Poslovni centri, kot je tisti na Slavonski aveniji, ponujajo moderno infrastrukturo z odlično povezavo do obvoznice in centra mesta, kar jih naredi privlačne za podjetja iz logističnega, proizvodnega in distribucijskega sektorja.
Za lastnike poslovnih prostorov v tem delu mesta je ključna prednost prav ta prometna dostopnost, kombinacija bližine avtoceste prek Ivanje Reke in tramvajske povezanosti s centrom mesta, ki jo redko katera druga poslovna četrt v Zagrebu lahko ponudi v enaki meri.
Tako kot v velikem delu starejšega zagrebškega stanovanjskega fonda so tudi mnoge stavbe v Peščenici zgrajene pred uvedbo sodobnih standardov energetske učinkovitosti. Naraščajoče povpraševanje po energetsko certificiranih nepremičninah, opazno po vsej Hrvaški, vse bolj vpliva tudi na to četrt, kjer prenovljene stavbe z boljšim energetskim razredom dosegajo občutno višjo ceno od primerljivih, a neprenovljenih objektov.
Glede na evropske obveznosti, po katerih morajo stanovanjske stavbe do konca tega desetletja doseči boljši energetski razred, kupcem starejših stanovanj v Peščenici priporočamo preverjanje obstoječega energetskega certifikata in načrtovanih prenov pred sprejetjem končne odločitve, saj ti dejavniki vse bolj vplivajo na dolgoročno vrednost nepremičnine.
Ne glede na to, ali iščete dostopno stanovanje z dobro prometno povezanostjo, poslovni prostor v bližini logistične cone Žitnjak ali investicijo s potencialom rasti zahvaljujoč načrtovanemu urbanemu razvoju, Hermes nekretnine pozna posebnosti Peščenice-Žitnjaka in vam lahko pomaga prepoznati priložnost, preden jo prepozna širši trg.
Obrnite se na nas za brezplačno oceno vrednosti vaše nepremičnine v Peščenici-Žitnjaku ali za pomoč pri iskanju nepremičnine, ki ustreza vašim potrebam, ne glede na to, ali gre za nakup, prodajo ali najem.
Četrt, ki se spreminja hitreje od svoje podobe, si zasluži agencijo, ki to spremembo spremlja iz prve roke. Prav to ponujamo strankam, zainteresiranim za Peščenico-Žitnjak: lokalno poznavanje, ki resnično priložnost loči od precenjene ponudbe, preden to prepozna širši trg.
Oglejte si naš pregled vseh zagrebških četrti na strani Nepremičnine po lokacijah, ali raziščite sosednje četrti Trnje in Maksimir. Če načrtujete nakup ali prodajo nepremičnine, si oglejte tudi naš vodnik za nakup nepremičnine.
Peščenica in Žitnjak ponujata cenovno dostopnejša stanovanja, hiše na večjih parcelah v vzhodnem delu mesta in največjo ponudbo skladiščnih, proizvodnih in poslovnih prostorov v gospodarskih conah. Preglede po vrsti nepremičnine za ves Zagreb najdete tukaj:
Raziščite tudi sosednje četrti: Donja Dubrava in Sesvete.