Nekretnine Peščenica-Žitnjak
Pristupačniji stanovi, poslovni prostori uz logističku zonu i brz izlazak na autocestu.
Peščenica-Žitnjak dugo je bila u sjeni popularnijih zagrebačkih kvartova, no posljednjih godina ovaj istočni dio grada doživljava snažan preporod na tržištu nekretnina. Kombinacija pristupačnijih cijena, dobre prometne povezanosti i sve izraženijeg razvojnog zamaha čini ovaj kvart sve zanimljivijim izborom, kako za kupce koji traže vrijednost za novac, tako i za investitore koji prepoznaju potencijal rasta. Hermes nekretnine prate ovo tržište pomno, jer se prilike ovdje mijenjaju iz mjeseca u mjesec.
Gradska četvrt Peščenica-Žitnjak jedna je od najvećih u Zagrebu, sa 35,3 kvadratna kilometra površine i preko 53.000 stanovnika. Sastoji se od dvije jasno različite cjeline: urbane, stambene Peščenice na sjeverozapadu, i Žitnjaka, velike industrijske i logističke zone koja se proteže prema jugoistoku sve do naselja Ivanja Reka.
Urbani dio četvrti, poznat jednostavno kao Peščenica, obuhvaća nekoliko prepoznatljivih naselja poput Folnegovićevog naselja, Sigečice, Ferenščice, Volovčice i Borovja. Stambeni fond ovdje pretežno potječe iz sedamdesetih i osamdesetih godina prošlog stoljeća, sličan onome u drugim starijim zagrebačkim kvartovima, s brojnim zgradama bez lifta u nižim katnostima. Unatoč starosti fonda, redovito održavane zgrade i pristupačna cijena čine Peščenicu zanimljivom opcijom za kupce koji ne žele plaćati premiju centra grada, ali žele zadržati dobru prometnu povezanost.
Vrijedi napomenuti da mikrolokacije poput Kajzerice i Trnjanske Savice, iako se ponekad kolokvijalno spominju u istom dahu s ovim dijelom grada, administrativno pripadaju susjednim četvrtima, Novom Zagrebu i Trnju. Prava Peščenica graniči na zapadu s Trnjem upravo duž Heinzelove ulice, a na sjeveru se približava Donjem gradu i Maksimiru.
Žitnjak, nekad poznat kao poljoprivredno područje na rubu grada, danas je važna poslovna i logistička zona s poslovnim centrima poput onog na Slavonskoj aveniji. Unutar granica ove gradske četvrti nalazi se i Ivanja Reka, naselje koje je istovremeno i ključni prometni čvor: ovdje se spajaju autoceste A3 i A4, što stanovnicima ovog dijela grada omogućuje iznimno brz izlazak prema sjeveru zemlje, mađarskoj granici i regiji.
Za kupce kojima je važna mogućnost brzog bijega iz grada vikendom ili česta poslovna putovanja automobilom, ova prometna prednost teško je usporediva s bilo kojim drugim dijelom Zagreba. Slavonska avenija, koja graniči s četvrti na sjeveru, dodatno olakšava svakodnevnu vožnju prema centru i drugim dijelovima grada.
Unatoč perifernijem položaju u odnosu na centar, Peščenica-Žitnjak dobro je povezana tramvajskom mrežom. Linije 2 i 3 prolaze kroz Peščenicu, Sigečicu i Ferenščicu sve do industrijskih zona na istoku grada, dok linija 13 povezuje Kvaternikov trg s Žitnjakom. Ova mreža omogućuje stanovnicima svakodnevni pristup centru grada bez potrebe za automobilom, unatoč tome što je riječ o jednom od udaljenijih kvartova od Trga bana Jelačića.
Prema dostupnim tržišnim podacima iz sredine 2026. godine, tražene cijene stanova u Peščenici-Žitnjaku porasle su gotovo dvadeset posto na godišnjoj razini, što je znatno iznad prosječnog rasta cijena u ostatku grada. Ovakav skok interesa nije slučajan i odražava rastuću svijest kupaca o vrijednosti koju ovaj kvart nudi u odnosu na cijenu.
Unatoč tom rastu, Peščenica-Žitnjak i dalje ostaje jedan od pristupačnijih dijelova grada u usporedbi s centrom, Trešnjevkom ili Maksimirom, posebno za manje stanove u starijim naseljima poput Folnegovićevog. Zbog manjeg broja aktivnih oglasa u odnosu na velike, gušće naseljene kvartove, preporučujemo svakom kupcu individualnu procjenu konkretne nekretnine, jer generalizirana cijena po kvadratu ovdje lakše odstupa od stvarnog stanja pojedinačne ponude.
Peščenica-Žitnjak prirodno privlači nekoliko različitih profila kupaca. Oni koji traže pristupačniju cijenu uz zadržanu prometnu povezanost s centrom pronalaze ovdje vrijednost koju je sve teže naći u zapadnijim i sjevernijim dijelovima grada. Radnici zaposleni u poslovnim i logističkim zonama Žitnjaka prirodno traže stanovanje u blizini radnog mjesta, što stvara stabilnu, lokalnu potražnju za najam manjih stanova.
Investitori također prepoznaju priliku u ovoj kombinaciji rastuće cijene i još uvijek pristupačnog ulaska na tržište. Blizina poslovne zone znači konstantnu potražnju za najam, dok prometna povezanost autocestom prema Ivanjoj Reci privlači i one kupce kojima je važna brza veza s ostatkom Hrvatske i regijom.
U potresu od 22. ožujka 2020. godine, Peščenica-Žitnjak zabilježila je nekoliko stotina prijava za pregled zgrada, znatno manje nego uži centar grada, ali dovoljno da se preporuči oprez kod kupnje starije nekretnine. Najviše štete pretrpjele su starije zidane zgrade tipične za stariji dio Peščenice, dok su noviji objekti izgrađeni prema suvremenim standardima prošli s minimalnim ili nikakvim oštećenjima.
Ono što ovaj kvart čini posebno zanimljivim za budućnost jest promjena percepcije koja se odvija na razini cijelog grada. Novi generalni urbanistički plan Zagreba više ne promatra Peščenicu i Žitnjak isključivo kao industrijski i infrastrukturni dio grada, nego prepoznaje potencijal za razvoj parkova, javnih sadržaja i kvalitetnijeg urbanog života. Dio dosadašnjih industrijskih površina postupno se pretvara u zelene i javne zone, što je snažan signal za buduću vrijednost nekretnina u ovom dijelu grada.
Blizina Žitnjaka kao poslovne i logističke zone stvara stalnu potražnju za poslovnim prostorima različitih namjena, od skladišnih i proizvodnih hala do manjih uredskih jedinica namijenjenih tvrtkama koje surauju s partnerima u ovoj zoni. Poslovni centri poput onog na Slavonskoj aveniji nude modernu infrastrukturu uz izvrsnu povezanost prema obilaznici i centru grada, što ih čini atraktivnima za tvrtke iz logističkog, proizvodnog i distribucijskog sektora.
Za vlasnike poslovnih prostora u ovom dijelu grada, ključna prednost je upravo ta prometna dostupnost, kombinacija blizine autoceste preko Ivanje Reke i tramvajske povezanosti s centrom grada, koja rijetko koji drugi poslovni kvart u Zagrebu može ponuditi u istoj mjeri.
Kao i u velikom dijelu starijeg zagrebačkog stambenog fonda, mnoge zgrade u Peščenici izgrađene su prije uvođenja suvremenih standarda energetske učinkovitosti. Rastuća potražnja za energetski certificiranim nekretninama, vidljiva na razini cijele Hrvatske, sve više utječe i na ovaj kvart, gdje obnovljene zgrade s boljim energetskim razredom postižu primjetno višu cijenu od usporedivih, ali neobnovljenih objekata.
S obzirom na europske obveze prema kojima stambene zgrade moraju dosegnuti bolji energetski razred do kraja ovog desetljeća, kupcima starijih stanova u Peščenici preporučujemo provjeru postojećeg energetskog certifikata i planiranih obnova prije donošenja konačne odluke, jer ovi faktori sve više utječu na dugoročnu vrijednost nekretnine.
Bilo da tražite pristupačan stan uz dobru prometnu povezanost, poslovni prostor u blizini logističke zone Žitnjak ili investiciju s potencijalom rasta zahvaljujući planiranom urbanom razvoju, Hermes nekretnine poznaju specifičnosti Peščenice-Žitnjaka i mogu vam pomoći prepoznati priliku prije nego što je prepozna šire tržište.
Javite nam se za besplatnu procjenu vrijednosti vaše nekretnine u Peščenici-Žitnjaku ili za pomoć u pronalasku nekretnine koja odgovara vašim potrebama, bilo da je riječ o kupnji, prodaji ili najmu.
Kvart koji se mijenja brže od svog imidža zaslužuje agenciju koja prati tu promjenu iz prve ruke. Upravo to nudimo klijentima zainteresiranima za Peščenicu-Žitnjak, lokalno poznavanje koje razlikuje pravu priliku od precijenjene ponude, prije nego što to prepozna šire tržište.
Pogledajte i naš pregled svih zagrebačkih kvartova na stranici Nekretnine po lokacijama, ili istražite susjedne kvartove Trnje i Maksimir. Ako planirate kupnju ili prodaju nekretnine, pogledajte i naš Vodič za kupnju nekretnina.
Peščenica i Žitnjak nude pristupačnije stanove, kuće na većim parcelama u istočnom dijelu grada te najveću ponudu skladišnih, proizvodnih i poslovnih prostora u gospodarskim zonama. Preglede po tipu nekretnine za cijeli Zagreb nađite ovdje:
Istražite i susjedne kvartove: Donja Dubrava i Sesvete.