Vodiči za kupnju i prodaju nekretnina u Zagrebu
Praktični vodiči po tipu nekretnine, kvartu, porezima i koracima transakcije.
Kupnja ili prodaja nekretnine u Zagrebu rijetko je samo jedan potez. U pravilu je to niz odluka koje se protežu kroz nekoliko mjeseci, od procjene vrijednosti i pripreme dokumentacije, preko poreza i ugovora, do primopredaje ključeva. Na ovoj stranici okupili smo sve praktične vodiče koje je pripremila agencija Hermes nekretnine sa sjedištem u Vlaškoj ulici 45, kako biste u svakom trenutku znali koji je sljedeći korak i što vas na njemu čeka.
Vodiči su podijeljeni po tipu nekretnine, po smjeru transakcije, dakle kupujete li ili prodajete, te po pojedinim temama koje klijenti najčešće postavljaju. Svi se oslanjaju na iskustvo s terenom i na stvarne cijene postignute u zagrebačkim kvartovima, a ne na opće fraze koje jednako vrijede za bilo koji grad. Cijene po kvadratu navodimo kao orijentacijske raspone jer se mijenjaju kroz godinu i razlikuju se i unutar istog kvarta, ovisno o ulici, katu i stanju zgrade.
Većina tekstova o kupnji nekretnina koje ćete naći na internetu piše se tako da odgovaraju bilo kojem gradu i bilo kojoj državi. Problem je što se stvarne odluke ne donose na toj razini. U Zagrebu na cijenu i sigurnost kupnje utječu vrlo konkretne stvari: stanje zgrade nakon potresa iz 2020. godine, blizina tramvajske linije, namjena zemljišta prema Generalnom urbanističkom planu, je li stan etažiran i odgovara li stvarno stanje onome upisanom u zemljišnim knjigama. Naši vodiči polaze upravo od tih pitanja, jer su ona ta koja odluče hoće li kupnja biti dobra ili će se pretvoriti u problem.
Svaki tip nekretnine ima svoju logiku cijene, rizika i ciljne publike. Stan u novogradnji procjenjuje se drugačije od stana u zgradi iz šezdesetih, a zemljište bez pravomoćne građevinske dozvole nosi rizik koji kuća s uporabnom dozvolom nema. Za detaljan pregled po segmentima pogledajte:
Ako ste na strani kupca, korisno je proći kroz proces prije nego što uopće krenete u razglede, jer tako izbjegavate zaljubljivanje u nekretninu koja vam financijski ili pravno ne odgovara. Pripremili smo savjetovanje kod kupnje kao pregled cijelog puta, a za pojedine kategorije tu su kupnja stanova, kupnja kuća, kupnja zemljišta i kupnja poslovnih prostora. Ako kupujete prvu nekretninu, počnite od vodiča Kupnja prve nekretnine u Zagrebu, u kojem je proces razložen korak po korak.
Prodavateljima je najvažnije ispravno postaviti cijenu i pripremiti papirologiju prije izlaska na tržište. Nekretnina koja se oglasi s previsokom cijenom obično dulje stoji, a onda se ionako proda ispod tržišne vrijednosti jer je izgubila prvu, najzainteresiraniju publiku. Krenite od procjene vrijednosti nekretnine i zastupanja prodavatelja, a zatim pogledajte pojedinačne vodiče: prodaja stanova, prodaja kuća, prodaja zemljišta i prodaja poslovnih prostora.
Za vlasnike koji razmišljaju o iznajmljivanju, na stranici najam nekretnina objasnili smo razliku između dugoročnog i kratkoročnog najma, kako odrediti najamninu prema kvartu i na što paziti u ugovoru o najmu, uključujući polog, prijavu najma i raspodjelu troškova održavanja.
Osim po tipu i smjeru transakcije, izdvojili smo teme koje se ponavljaju u gotovo svakom razgovoru s klijentima:
Kupnja stana u Zagrebu obično prolazi kroz sljedeće faze. Prvo se utvrdi budžet i mogućnost kreditiranja, jer to određuje realan raspon nekretnina. Zatim se biraju kvart i tip nekretnine, pa slijede razgledi. Kada pronađete nekretninu, provjerava se zemljišnoknjižno stanje i tereti, dogovaraju se cijena i rokovi te se potpisuje predugovor uz kaparu. Nakon toga se rješava financiranje i procjena za banku, potpisuje se glavni ugovor kod javnog bilježnika, prijavljuje se porez na promet i provodi uknjižba novog vlasnika. Na kraju dolazi primopredaja s očitanjem brojila i prijenosom režija.
Prodaja kreće od procjene vrijednosti i provjere je li dokumentacija potpuna, uključujući vlasnički list, energetski certifikat i, po potrebi, etažni elaborat. Slijedi priprema nekretnine za fotografiranje i sami oglas, pa razdoblje razgleda i pregovora. Kada se dogovori kupac, potpisuje se predugovor, a nakon uplate ili odobrenja kredita i glavni ugovor. Prodavatelj potom prati isplatu, sudjeluje u primopredaji i, ako je nekretnina bila njegovo jedino vlasništvo u kraćem razdoblju, provjerava eventualnu obvezu poreza na dohodak od otuđenja.
Uz samu cijenu nekretnine, u proračun treba uključiti porez na promet nekretnina, javnobilježničke pristojbe, trošak procjene za banku, naknadu za obradu kredita, eventualni trošak odvjetnika te posredničku naknadu. Kod novogradnje se umjesto poreza na promet obično plaća PDV koji je već uključen u cijenu, no tada treba računati na trošak opremanja stana koji zna biti znatan. Sve te stavke razrađujemo u vodiču o porezima na nekretnine.
Cijena i karakter nekretnine ovise prije svega o kvartu. Za svaki kvart u kojem aktivno posredujemo napravili smo zaseban vodič s cijenama, infrastrukturom, prometnom povezanošću i specifičnostima:
Zbirni pregled svih kvartova nalazi se na stranici Nekretnine po lokacijama, a pregled svih usluga agencije na stranici Usluge agencije za nekretnine u Zagrebu.
Preporučujemo da vodiče čitate redom kojim se odvija vaša transakcija. Ako tek razmišljate o kupnji, počnite od tipa nekretnine i lokacije, zatim prijeđite na poreze i financiranje, pa tek onda na razglede. Ako prodajete, obrnuto: prvo procjena i dokumentacija, a onda oglašavanje. Vodiči daju opću sliku, no svaka nekretnina nosi svoje detalje, pa ih shvatite kao pripremu za razgovor s agentom.
Vodiče redovito osvježavamo s novim cijenama i promjenama propisa. Cijene navodimo kao orijentacijske raspone jer se mijenjaju kroz godinu.
Da. Nakon što pomoću vodiča suzite izbor, javite nam se za konkretnu procjenu ili pregled nekretnine koju razmatrate.
Trenutno detaljno pokrivamo šest gradskih četvrti u užem krugu oko ureda u Vlaškoj ulici, a popis proširujemo na Novi Zagreb, Sesvete i okolna naselja.
Vodiči su besplatni i javno dostupni. Uvodni razgovor i okvirna procjena također su bez naknade, a naknada se ugovara tek kod konkretnog posredovanja.
Da, sve stranice dostupne su na hrvatskom, engleskom, njemačkom, slovenskom i ruskom jeziku.
Nastavite na pregled zagrebačkih kvartova, usluge agencije ili besplatnu procjenu vrijednosti nekretnine.