Ratgeber zum Kauf und Verkauf von Immobilien in Zagreb
Praktische Leitfäden nach Objektart, Stadtteil, Steuern und Transaktionsschritten.
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Zagreb ist selten ein einzelner Schritt. In der Regel ist es eine Reihe von Entscheidungen über mehrere Monate, von der Bewertung und der Vorbereitung der Unterlagen über Steuern und Verträge bis zur Schlüsselübergabe. Auf dieser Seite haben wir alle praktischen Leitfäden der Agentur Hermes Nekretnine mit Sitz in der Vlaška ulica 45 zusammengefasst, damit Sie in jeder Phase wissen, was der nächste Schritt ist und was er umfasst.
Die Leitfäden sind nach Objektart geordnet, nach Richtung der Transaktion, also ob Sie kaufen oder verkaufen, und nach einzelnen Themen, die Kunden am häufigsten ansprechen. Alle stützen sich auf Erfahrung vor Ort und auf tatsächlich erzielte Preise in den Stadtteilen Zagrebs, nicht auf allgemeine Formulierungen, die für jede Stadt gleichermaßen gelten. Den Quadratmeterpreis nennen wir als Richtwertspanne, da er sich im Jahresverlauf ändert und selbst innerhalb desselben Stadtteils schwankt, je nach Straße, Etage und Zustand des Gebäudes.
Die meisten Online-Artikel zum Immobilienkauf sind so geschrieben, dass sie zu jeder Stadt und jedem Land passen. Das Problem ist, dass echte Entscheidungen nicht auf dieser Ebene fallen. In Zagreb prägen sehr konkrete Dinge Preis und Sicherheit eines Kaufs: der Zustand des Gebäudes nach dem Erdbeben von 2020, die Nähe zu einer Straßenbahnlinie, die Flächennutzung nach dem Generalbebauungsplan, ob eine Wohnung als eigene Eigentumseinheit begründet ist und ob der tatsächliche Zustand dem Grundbuch entspricht. Unsere Leitfäden setzen genau an diesen Fragen an, denn sie entscheiden, ob ein Kauf gut ausgeht oder zum Problem wird.
Jede Objektart hat ihre eigene Logik von Preis, Risiko und Zielgruppe. Eine Neubauwohnung wird anders bewertet als eine Wohnung in einem Block aus den Sechzigern, und ein Grundstück ohne rechtskräftige Baugenehmigung trägt ein Risiko, das ein Haus mit Nutzungsgenehmigung nicht hat. Für einen detaillierten Überblick nach Segment:
Wenn Sie auf der Käuferseite stehen, hilft es, den Ablauf durchzugehen, bevor Sie überhaupt mit Besichtigungen beginnen, damit Sie sich nicht in ein Objekt verlieben, das finanziell oder rechtlich nicht passt. Wir haben Kaufberatung als Überblick über den gesamten Weg vorbereitet, und für einzelne Kategorien gibt es Kauf von Wohnungen, Kauf von Häusern, Kauf von Grundstücken und Kauf von Gewerbeimmobilien. Wenn es Ihre erste Immobilie ist, beginnen Sie mit dem Leitfaden Kauf der ersten Immobilie in Zagreb, in dem der Ablauf Schritt für Schritt erklärt ist.
Für Verkäufer sind der richtige Preis und die vorbereiteten Unterlagen vor dem Markteintritt am wichtigsten. Ein zu hoch inseriertes Objekt steht meist länger und wird dann ohnehin unter dem Marktwert verkauft, weil es sein erstes, am stärksten interessiertes Publikum verloren hat. Beginnen Sie mit der Immobilienbewertung und der Verkäufervertretung, und sehen Sie sich dann die einzelnen Leitfäden an: Verkauf von Wohnungen, Verkauf von Häusern, Verkauf von Grundstücken und Verkauf von Gewerbeimmobilien.
Für Eigentümer, die über eine Vermietung nachdenken, erklärt die Seite Immobilienvermietung den Unterschied zwischen langfristiger und kurzfristiger Vermietung, wie die Miete je nach Stadtteil festgelegt wird und worauf im Mietvertrag zu achten ist, einschließlich Kaution, Mietanmeldung und Aufteilung der Instandhaltungskosten.
Neben Art und Richtung der Transaktion haben wir die Themen herausgegriffen, die in fast jedem Kundengespräch vorkommen:
Der Kauf einer Wohnung in Zagreb verläuft meist in folgenden Phasen. Zuerst werden Budget und Kreditfähigkeit geklärt, denn das legt die realistische Objektspanne fest. Dann werden Stadtteil und Objektart gewählt, es folgen Besichtigungen. Sobald Sie ein Objekt gefunden haben, werden Grundbuchstand und Belastungen geprüft, Preis und Fristen vereinbart und ein Vorvertrag mit Anzahlung unterzeichnet. Danach folgen Finanzierung und Bankgutachten, die Unterzeichnung des Hauptvertrags beim Notar, die Anmeldung der Grunderwerbsteuer und die Eintragung des neuen Eigentümers. Zuletzt die Übergabe mit Zählerständen und der Wechsel der Nebenkosten.
Der Verkauf beginnt mit einer Bewertung und der Prüfung, ob die Unterlagen vollständig sind, einschließlich Eigentumsnachweis, Energieausweis und, falls nötig, Wohnungseigentumsgutachten. Es folgen die Vorbereitung des Objekts für die Fotos und das Inserat selbst, dann eine Phase mit Besichtigungen und Verhandlungen. Sobald ein Käufer feststeht, wird ein Vorvertrag unterzeichnet, nach Zahlung oder Kreditzusage auch der Hauptvertrag. Der Verkäufer verfolgt dann die Zahlung, nimmt an der Übergabe teil und prüft bei kurzer Haltedauer eine mögliche Einkommensteuer auf die Veräußerung.
Neben dem Kaufpreis selbst sollten Grunderwerbsteuer, Notargebühren, die Kosten des Bankgutachtens, die Bearbeitungsgebühr des Kredits, ein etwaiges Anwaltshonorar und die Maklerprovision eingeplant werden. Bei Neubauten zahlt man statt der Grunderwerbsteuer meist die bereits im Preis enthaltene Mehrwertsteuer, dann ist jedoch mit erheblichen Kosten für die Ausstattung der Wohnung zu rechnen. All diese Posten schlüsseln wir im Leitfaden zu Immobiliensteuern auf.
Preis und Charakter einer Immobilie hängen vor allem vom Stadtteil ab. Für jeden Stadtteil, in dem wir aktiv vermitteln, haben wir einen eigenen Leitfaden zu Preisen, Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Besonderheiten erstellt:
Einen zusammenfassenden Überblick aller Stadtteile finden Sie auf der Seite Immobilien nach Lage, einen Überblick aller Leistungen auf der Seite Leistungen der Immobilienagentur in Zagreb.
Wir empfehlen, die Leitfäden in der Reihenfolge zu lesen, in der Ihre Transaktion abläuft. Wenn Sie erst über einen Kauf nachdenken, beginnen Sie mit Objektart und Lage, gehen Sie dann zu Steuern und Finanzierung über und erst danach zu Besichtigungen. Beim Verkauf umgekehrt: zuerst Bewertung und Unterlagen, dann die Bewerbung. Die Leitfäden geben das allgemeine Bild, doch jedes Objekt hat seine Details, verstehen Sie sie daher als Vorbereitung auf ein Gespräch mit einem Makler.
Wir aktualisieren die Leitfäden regelmäßig mit neuen Preisen und Gesetzesänderungen. Preise nennen wir als Richtwertspannen, da sie sich im Jahresverlauf ändern.
Ja. Sobald Sie die Auswahl mit den Leitfäden eingegrenzt haben, kontaktieren Sie uns für eine konkrete Bewertung oder Prüfung des Objekts.
Derzeit decken wir sechs Viertel rund um das Büro in der Vlaška ulica im Detail ab und erweitern die Liste auf Novi Zagreb, Sesvete und die umliegenden Orte.
Die Leitfäden sind kostenlos und öffentlich zugänglich. Das Erstgespräch und eine grobe Bewertung sind ebenfalls kostenlos, eine Gebühr wird nur bei tatsächlicher Vermittlung vereinbart.
Ja, alle Seiten sind auf Kroatisch, Englisch, Deutsch, Slowenisch und Russisch verfügbar.
Weiter zum Überblick der Stadtteile Zagrebs, zu den Leistungen der Agentur oder zu einer kostenlosen Immobilienbewertung.