Neubau oder Altbau in Zagreb
Ein Vergleich von Preis, Einstiegs- und Instandhaltungskosten, Lage, Erdbeben und Wiederverkaufswert.
Käufer in Zagreb wählen sehr oft zwischen zwei Optionen für ähnliches Geld: einer kleineren Fläche in einem Neubau am Rand eines Stadtteils oder einer größeren, aber unsanierten Altbauimmobilie näher am Zentrum. Keine Antwort ist allgemein richtig, denn sie hängt davon ab, wie viel Sie in die Sanierung investieren wollen, wie wichtig Ihnen die Lage ist und ob Sie die Immobilie schnell weiterverkaufen oder lange darin bleiben wollen. Dieser Leitfaden von Hermes Nekretnine mit Sitz in der Vlaška ulica 45 in Zagreb vergleicht Neubau und Altbau in allen wichtigen Punkten.
Im selben Stadtteil erzielt ein Neubau in der Regel einen Quadratmeterpreis, der zwanzig bis vierzig Prozent höher ist als bei einem vergleichbaren Altbau. Für diesen Unterschied erhält der Käufer eine bezugsfertige Immobilie ohne sofort sichtbare Kosten, bessere Dämmung und meist einen Aufzug und einen Stellplatz. Ein niedrigerer Quadratmeterpreis bei einem Altbau bedeutet oft auch mehr Fläche für dasselbe Budget, jedoch mit einer Investitionsverpflichtung, die vor dem Kauf realistisch einzuschätzen ist.
Bei einem Neubau von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger ist die Steuer im Preis enthalten, doch folgt der Ausstattungsaufwand: Küche, Bodenbeläge, Beleuchtung und Einbauten erreichen für eine durchschnittliche Wohnung leicht mehrere Zehntausend Euro. Bei einem Altbau zahlen Sie Grunderwerbsteuer von drei Prozent und dann, je nach Zustand, die Sanierung von Installationen, Fenstern, Bad und Bodenbelag. Die Summe aus Preis und all diesen Investitionen ist erst der reale Preis einer bezugsfertigen Immobilie, und auf dieser Ebene sollten Neubau und Altbau verglichen werden.
Ein Neubau mit guter Dämmung und modernem Heizsystem bringt niedrigere Nebenkosten und in den ersten Jahren wenige unvorhergesehene Kosten. Altbestand, besonders Gebäude ohne sanierte Fassade und mit Originalfenstern, hat höhere Heizkosten und häufiger große gemeinsame Arbeiten wie Dach- oder Fassadensanierung, die über eine erhöhte Rücklage bezahlt werden. Die Energieklasse, die wir im Leitfaden Energieausweis in Zagreb näher behandeln, ist ein guter schneller Anhaltspunkt für die zu erwartenden Nebenkosten.
Altbestand konzentriert sich in den attraktivsten, zentralen Teilen der Stadt, in der Unterstadt und der Oberstadt, wo es praktisch keine Neubauten gibt. Neubauten entstehen dort, wo freie Fläche vorhanden ist oder alte Häuser abgerissen werden, also an den Rändern der Stadtteile, entlang des Save-Damms in Trnje, in den östlichen Teilen der Stadt und in Novi Zagreb. Ist eine zentrale Lage Ihre Priorität, läuft die Wahl oft auf Altbau zur Sanierung hinaus.
In Zagreb ist das Parken einer der größten praktischen Gründe, aus denen Käufer auf Altbau im Zentrum verzichten. Alte Gebäude in der Unterstadt und der Oberstadt haben in der Regel keine eigenen Stellplätze, sodass Bewohner auf Gebührenzonen und Anwohnerausweise angewiesen sind, mit täglicher Suche nach einem Platz. Ein Neubau kommt fast immer mit einem Garagen- oder Stellplatz, mitunter mehreren, was neben dem Wert des Platzes auch einen ganz anderen Alltag bedeutet. Haben Sie ein Auto und wollen es behalten, sollte dieser Punkt weit oben auf der Kriterienliste stehen.
Das Erdbeben von 2020 traf vor allem alte Ziegelbauweise im Stadtzentrum. Beim Kauf von Altbau in der Unterstadt oder der Oberstadt fordern wir Angaben zum Status des Gebäudes nach der statischen Prüfung und zur geplanten Sanierung an, da dies die künftigen Kosten und die Sicherheit direkt beeinflusst. Neubauten und neuere Stahlbetonbauweise erwiesen sich als deutlich widerstandsfähiger, sodass diese Frage bei ihnen weniger ausgeprägt ist.
Neubauten tragen andere Fragen als Altbau. Beim Kauf vom Plan zählen der Ruf und die Referenzen des Bauträgers, die Garantiebedingungen, der Bauzeitplan und der Schutz der eingezahlten Mittel. Auch bei bezugsfertigen Neubauten lohnt es sich, die Qualität der Gemeinschaftsteile, die Abdichtung, die Fenster und die Schallisolierung zwischen den Wohnungen zu prüfen, da die Unterschiede zwischen einzelnen Projekten im selben Stadtteil groß sein können.
Altbau im Zentrum bietet oft hohe Decken, dicke Wände, hochwertige Originaldetails und einen großzügigeren Grundriss, was im Neubau schwer zu replizieren ist. Ein Neubau bringt hingegen einen funktionaleren Grundriss ohne Flächenverlust an Flure, größere Balkone und Loggien, einen Abstellraum und einen Stellplatz im Gebäude sowie bessere Schall- und Wärmedämmung.
Ein bezugsfertiger Neubau in einem guten Stadtteil verkauft sich schnell weiter, da Käufer eine Immobilie ohne Arbeit wollen. Sanierter Altbau an einer guten Adresse ist ebenfalls sehr liquide, während unsanierter Altbau einen engeren Käuferkreis anspricht, der zu einer Sanierung bereit ist, sodass er sich langsamer, aber mit mehr Verhandlungsspielraum verkauft.
Wenn Sie Altbau zur Sanierung wählen, lässt sich neben dem Wohnbaukredit für den Kauf oft ein zusätzlicher Betrag für die Sanierung vereinbaren, sofern die Bank den Kostenvoranschlag der Arbeiten akzeptiert. So verteilt sich die Gesamtinvestition auf eine Rate, statt die Sanierung nach dem Einzug aus Bargeld zu finanzieren. Über die Hypothekenvermittlung prüfen wir, welche Banken eine solche Kombination und zu welchen Bedingungen für Ihre Situation anbieten.
Nehmen wir ein Budget von 250.000 Euro. In einer Variante ist das eine bezugsfertige Zweizimmerwohnung von etwa fünfzig Quadratmetern in einem Neubau am Rand von Trešnjevka oder in Trnje, mit Stellplatz und niedrigen Nebenkosten. In der anderen Variante sind das etwa siebzig Quadratmeter Altbau näher am Zentrum, aber zur Sanierung, wo Sie nach einer Investition von weiteren vierzig- bis sechzigtausend Euro einen größeren, charaktervolleren Raum an einer besseren Adresse erhalten. Die erste Variante ist einfacher und schneller, die zweite kann langfristig mehr Potenzial haben, verlangt aber Zeit, Geld und Toleranz gegenüber einer Baustelle. Zu beachten ist auch, dass Sie während der Sanierung des Altbaus, die mehrere Monate dauern kann, meist zusätzlich Miete oder eine Rate für eine andere Unterkunft zahlen, was ein zusätzlicher versteckter Kosten der zweiten Variante ist.
Pro Quadratmeter fast immer, doch wenn die Sanierungskosten zum Altbau hinzukommen, gleicht sich der Endpreis einer bezugsfertigen Immobilie oft an.
Ist die Lage für Sie entscheidend und planen Sie einen langen Verbleib, oft ja. Entscheidend ist, Kosten und Dauer der Sanierung im Voraus realistisch einzuschätzen.
Für eine gründliche Sanierung von Installationen, Fenstern, Bad und Bodenbelag rechnen Sie mit etwa sechshundert bis eintausend Euro pro Quadratmeter, je nach Umfang und Standard.
Das Risiko ist bei alter Ziegelbauweise im Zentrum größer. Vor dem Kauf prüfen wir den Status des Gebäudes nach der statischen Prüfung und die Sanierungspläne.
Ja, doch die Bank zahlt den Kredit in Tranchen nach Baufortschritt aus und verlangt zusätzliche Sicherungsinstrumente, daher zählen Kreditfähigkeit und ein solider Bauträger.
Ja, Neubauten konzentrieren sich in sich entwickelnden Stadtteilen und an den Rändern der Stadt, während in zentralen Stadtteilen selten und meist durch Abriss bestehender Gebäude gebaut wird.
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