Новостройка или вторичное жильё в Загребе
Сравнение цены, расходов на вход и содержание, локации, землетрясений и стоимости перепродажи.
Покупатели в Загребе очень часто выбирают между двумя вариантами за схожие деньги: меньшая площадь в новостройке на краю района или большая, но неотремонтированная вторичка ближе к центру. Ни один ответ не является универсально верным, потому что он зависит от того, сколько вы готовы вложить в ремонт, насколько важна для вас локация и планируете ли вы быстро перепродать объект или остаться в нём надолго. Это руководство агентства Hermes Nekretnine с офисом на улице Vlaška 45 в Загребе сравнивает новостройку и вторичное жильё по всем важным пунктам.
В одном и том же районе новостройка, как правило, имеет цену за квадратный метр на двадцать-сорок процентов выше, чем сопоставимая вторичка. За эту разницу покупатель получает готовый к заселению объект без сразу видимых расходов, лучшую изоляцию и чаще всего лифт и парковочное место. Более низкая цена за квадратный метр у вторичного жилья часто означает и большую площадь за тот же бюджет, но с обязательством вложений, которое нужно реалистично оценить до покупки.
При новостройке от застройщика, плательщика НДС, налог включён в цену, но следует расход на отделку: кухня, полы, освещение и встроенная мебель для средней квартиры легко достигают нескольких десятков тысяч евро. При вторичном жилье платится налог на оборот в размере трёх процентов, а затем, в зависимости от состояния, ремонт коммуникаций, столярки, санузла и полов. Сумма цены и всех этих вложений — это лишь реальная цена готового к заселению объекта, и именно на этом уровне следует сравнивать новостройку и вторичку.
Новостройка с хорошей изоляцией и современной системой отопления даёт меньшие коммунальные расходы и в первые годы мало непредвиденных затрат. Вторичный фонд, особенно здания без отремонтированного фасада и с оригинальной столяркой, имеет более высокие расходы на отопление и более частые крупные общие работы, такие как ремонт крыши или фасада, оплачиваемые через повышенный резервный фонд. Энергетический класс, который мы подробнее рассматриваем в руководстве Энергетический сертификат в Загребе, — хороший быстрый ориентир для ожидаемых расходов.
Вторичный фонд сосредоточен в самых привлекательных, центральных частях города, в Нижнем городе и Верхнем городе, где новых зданий практически нет. Новостройки возводятся там, где есть свободное пространство или где сносят старые дома, то есть на краях районов, вдоль набережной Савы в Трнье, в восточных частях города и в Нови Загребе. Если центральная локация для вас в приоритете, выбор часто сводится к вторичке под ремонт.
В Загребе парковка — одна из самых больших практических причин, по которым покупатели отказываются от вторички в центре. Старые здания в Нижнем городе и Верхнем городе, как правило, не имеют собственных парковочных мест, поэтому жильцы зависят от платных зон и разрешений для жильцов, с ежедневным поиском места. Новостройка почти всегда идёт с гаражным или парковочным местом, иногда с несколькими, что помимо стоимости места означает и совершенно другой быт. Если у вас есть автомобиль и вы планируете его сохранить, этот пункт стоит поставить высоко в списке критериев.
Землетрясение 2020 года больше всего затронуло старую кирпичную застройку в центре города. При покупке вторички в Нижнем городе или Верхнем городе мы запрашиваем сведения о статусе здания после конструктивного обследования и о планируемом восстановлении, поскольку это напрямую влияет на будущие расходы и безопасность. Новостройки и более новая железобетонная застройка оказались значительно более устойчивыми, поэтому у них этот вопрос выражен слабее.
Новостройка несёт другие вопросы, чем вторичка. При покупке на этапе строительства важны репутация и рекомендации застройщика, условия гарантии, график строительства и обеспечение внесённых средств. И у готовых к заселению новостроек стоит проверить качество исполнения общих частей, гидроизоляцию, столярку и звукоизоляцию между квартирами, потому что различия между отдельными проектами в одном районе могут быть большими.
Вторичный фонд в центре часто предлагает высокие потолки, толстые стены, качественные оригинальные детали и более просторную планировку, что трудно воспроизвести в новой застройке. Новостройка, с другой стороны, даёт более функциональную планировку без потери пространства на коридоры, бо́льшие балконы и лоджии, кладовую и парковочное место в составе здания, а также лучшую звуко- и теплоизоляцию.
Готовая к заселению новостройка в хорошем районе быстро перепродаётся, потому что покупатели хотят объект без работы. Отремонтированная вторичка по качественному адресу также очень ликвидна, тогда как неотремонтированная вторичка привлекает более узкий круг покупателей, готовых к ремонту, поэтому продаётся медленнее, но с бо́льшим пространством для переговоров.
Если вы выбираете вторичку под ремонт, наряду с жилищным кредитом на покупку часто можно оформить дополнительную сумму на ремонт при условии, что банк примет смету работ. Так общее вложение распределяется на один платёж, вместо того чтобы финансировать ремонт из наличных после заселения. Через кредитное посредничество мы проверяем, какие банки предлагают такую комбинацию и на каких условиях для вашей ситуации.
Возьмём бюджет 250.000 евро. В одном варианте это готовая к заселению двухкомнатная квартира примерно пятьдесят квадратов в новостройке на краю Трешневки или в Трнье, с парковкой и низкими коммунальными платежами. В другом варианте это около семидесяти квадратов вторички ближе к центру, но под ремонт, где после вложения дополнительных сорока-шестидесяти тысяч евро вы получаете бо́льшее и более характерное пространство по лучшему адресу. Первый вариант проще и быстрее, второй в долгосрочной перспективе может иметь больший потенциал, но требует времени, денег и терпимости к стройплощадке. Стоит также отметить, что во время ремонта вторички, который может занять несколько месяцев, вы обычно ещё платите аренду или платёж за другое жильё, что является дополнительным скрытым расходом второго варианта.
За квадратный метр почти всегда, но когда к вторичке добавляется стоимость ремонта, итоговая цена готового к заселению объекта часто выравнивается.
Если локация для вас решающая и вы планируете остаться надолго, часто да. Ключевое — заранее реалистично оценить стоимость и продолжительность ремонта.
Для тщательного ремонта коммуникаций, столярки, санузла и полов рассчитывайте примерно от шестисот до тысячи евро за квадратный метр, в зависимости от объёма и уровня.
Риск выше у старой кирпичной застройки в центре. Перед покупкой мы проверяем статус здания после конструктивного обследования и планы восстановления.
Да, но банк выплачивает кредит траншами в соответствии с ходом строительства и требует дополнительных инструментов обеспечения, поэтому важны кредитоспособность и надёжный застройщик.
Да, новостройки сосредоточены в развивающихся районах и на краях города, тогда как в центральных районах строят редко и в основном путём сноса существующих объектов.
Перейдите ко всем руководствам, квартирам в Загребе, энергетическому сертификату и налогам на недвижимость.