Земельные участки в Загребе
Участки под застройку, назначение по урбанистическому плану, цены и проверки перед покупкой.
Земельные участки — особая часть загребского рынка недвижимости. Покупатели — в основном люди, планирующие строительство семейного дома, инвесторы, ищущие участок под многоквартирный дом, и компании, которым нужна площадь под коммерческий или производственный объект. В отличие от квартиры или дома, при покупке участка вы приобретаете не то, что видите, а то, что вам разрешено на этом участке построить. Агентство Hermes Nekretnine с офисом на улице Vlaška 45 занимается посредничеством при покупке и продаже земли в Загребе и помогает клиентам понять, что конкретный участок действительно позволяет.
Ключевой документ — Генеральный урбанистический план города Загреба, который для каждого участка определяет назначение и допустимое строительство. Два соседних участка одинакового размера могут иметь существенно разную стоимость только потому, что один находится в жилой зоне, а другой — в защитной зелёной зоне, где почти ничего строить нельзя.
Для покупателя важнейшее различие — между землёй под застройку и землёй не под застройку. Земля под застройку может быть в жилой зоне, зоне смешанного назначения, хозяйственной или деловой зоне, а также зоне общественного и социального назначения. К земле не под застройку относятся сельскохозяйственные земли, леса и защитные зелёные зоны, где строительство, как правило, не допускается или сильно ограничено. Перед каждым предложением мы проверяем, в какой зоне находится участок и какие условия строительства предписаны для этой зоны.
Цены на землю под застройку для строительства семейного дома составляют примерно от 150 до 350 евро за квадратный метр на окраинах города и в пригородах и от 350 до более чем 600 евро за квадратный метр в более востребованных зонах, таких как склоны Медведницы или части запада города. Участки, пригодные для многоквартирного строительства в хорошо связанных районах, стоят значительно дороже. Сельскохозяйственная земля без возможности строительства в несколько раз дешевле, но её стоимость зависит почти исключительно от того, войдёт ли и когда она в зону застройки, что неопределённо.
Больше всего участков под застройку для семейных домов предлагается в Сесвете и окрестных населённых пунктах, на склонах в Маркушевце, Грачани и Шестине, в восточной части города вокруг Дубравы и в отдельных частях Нови Загреба, таких как Блато и Бузин. Участки под деловые и производственные объекты сосредоточены в хозяйственных зонах Житняка, Янкомира, Сесвете и Ракитья. В самом центре города свободных участков почти нет, поэтому там строят в основном путём сноса существующих объектов.
Сколько можно построить на участке, определяют коэффициент застройки, показывающий, какая часть участка может быть под объектом, и коэффициент использования, ограничивающий общую валовую этажную площадь всех этажей. Кроме того, предписываются максимальная высота, число этажей и обязательные отступы от границ. На основе этих параметров и площади участка рассчитывается реальная площадь будущего дома или здания. Мы рекомендуем перед покупкой заказать у архитектора ориентировочный анализ возможностей строительства для конкретного участка, что мы предлагаем в рамках архитектурных услуг.
Помимо цены участка, инвестор платит коммунальный взнос городу, размер которого зависит от зоны и величины планируемого здания, а также стоимость подключений к водопроводу, канализации, электричеству и газу. В окраинных посёлках подключения могут быть далеко, поэтому стоимость подведения инфраструктуры к участку существенно влияет на окупаемость. Все эти статьи мы включаем в оценку до того, как принимается решение о покупке.
Инвесторы, покупающие участок под многоквартирный дом, смотрят на другие параметры, чем те, кто строит семейный дом. Для них важны общая допустимая валовая этажная площадь, число квартир, которые реально спроектировать, обязанность обеспечить парковочные места на участке и близость трамвайной или автобусной линии, которая напрямую влияет на цену продажи будущих квартир. В районах Трешневка, Трнье и Пещеница такие участки чаще всего получают путём сноса старых домов, поэтому в расчёт входит и стоимость демонтажа существующего здания. Для каждого такого участка мы делаем ориентировочный анализ окупаемости, прежде чем рекомендовать клиенту предложение.
Мы проверяем назначение участка по урбанистическому плану и более подробным планам, зарегистрирован ли участок в поземельной книге вообще и соответствуют ли его форма и площадь кадастру. Ключевой момент — доступ: участок без выезда на общественную дорогу с трудом получает разрешение на строительство, поэтому мы проверяем, нужен ли сервитут прохода через соседний участок. Мы смотрим также на уклон местности, риск затопления вдоль Савы и ручьёв, зафиксированные оползни на склонах и находится ли участок в охраняемой зоне или зоне охраны водных источников, где ограничения строже. Проверяем также обременения, ипотеки и возможные споры о границах.
Предложение земли больше всего на склонах и в восточной части города, а в центральных районах свободных участков почти нет:
Подробные руководства мы подготовили для покупки земельных участков и продажи земельных участков. Если вы продаёте землю, оценка стоимости должна учитывать назначение и допустимое строительство, подробнее на странице оценка стоимости недвижимости.
С землёй проще всего ошибиться, потому что риск не виден невооружённым глазом. Мы проверяем назначение, разрешения, доступ и инфраструктуру, прежде чем вообще рекомендовать покупку. Свяжитесь с нашим офисом на улице Vlaška 45 в Загребе, по телефону +385 91 5767033 или по адресу [email protected] для проверки конкретного участка или помощи в продаже земли.
Для семейного дома цены составляют примерно от 150 евро за квадратный метр в окраинных посёлках до более 600 евро за квадратный метр на склонах и в востребованных западных частях города.
Проверкой назначения в Генеральном урбанистическом плане и более подробных планах, а также условий строительства для этой зоны. Для конкретного участка архитектор может подготовить анализ возможностей строительства.
Только если и когда она войдёт в зону застройки в результате изменений плана, что неопределённо и может занять годы. Покупка сельхозземли с таким расчётом является спекулятивной.
Без выезда на общественную дорогу разрешение на строительство получить трудно. Решение — установление сервитута прохода через соседний участок, что следует урегулировать до покупки.
Да, налог на оборот недвижимости в размере трёх процентов применяется и к земле, кроме случаев покупки у плательщика НДС. Детали мы объясняем в руководстве о налогах на недвижимость.
При полной документации и участке без правовых препятствий процедура обычно занимает несколько месяцев, но срок увеличивается, если нужны изменения проекта или согласования нескольких органов.
Смотрите также дома в Загребе, коммерческую недвижимость в Загребе, обзор всех районов Загреба и руководства по покупке и продаже.