Zemljišča v Zagrebu
Zazidljive parcele, namembnost po urbanističnem načrtu, cene in preverjanja pred nakupom.
Zemljišče je poseben del zagrebškega nepremičninskega trga. Kupci so večinoma ljudje, ki načrtujejo gradnjo družinske hiše, vlagatelji, ki iščejo parcelo za večstanovanjsko stavbo, in podjetja, ki potrebujejo prostor za poslovni ali proizvodni objekt. Za razliko od stanovanja ali hiše pri zemljišču ne kupujete tega, kar vidite, ampak to, kar smete na tej parceli zgraditi. Agencija Hermes Nekretnine s sedežem na Vlaški ulici 45 posreduje pri nakupu in prodaji zemljišč v Zagrebu ter strankam pomaga razumeti, kaj konkretna parcela dejansko omogoča.
Ključni dokument je Generalni urbanistični načrt mesta Zagreb, ki vsaki parceli določa namembnost in dovoljeno gradnjo. Dve sosednji parceli enake velikosti imata lahko bistveno različno vrednost samo zato, ker je ena v stanovanjski coni, druga pa v varovalni zeleni površini, kjer se skoraj nič ne sme graditi.
Za kupca je najpomembnejša razlika med zazidljivim in nezazidljivim zemljiščem. Zazidljivo zemljišče je lahko v stanovanjski coni, coni mešane rabe, gospodarski ali poslovni coni ter coni javne in družbene rabe. Nezazidljivo obsega kmetijska zemljišča, gozdove in varovalne zelene površine, kjer gradnja praviloma ni dovoljena ali je zelo omejena. Pred vsako ponudbo preverimo, v kateri coni je parcela in kakšni pogoji gradnje so predpisani za to cono.
Cene zazidljivega zemljišča za družinsko gradnjo se gibljejo približno od 150 do 350 evrov na kvadratni meter na obrobju mesta in v primestnih naseljih ter od 350 do več kot 600 evrov na kvadratni meter v bolj iskanih conah, kot so pobočja Medvednice ali deli zahoda mesta. Parcele, primerne za večstanovanjsko gradnjo v dobro povezanih četrtih, dosegajo znatno več. Kmetijsko zemljišče brez možnosti gradnje je večkrat cenejše, njegova vrednost pa je odvisna skoraj izključno od tega, ali in kdaj bo prišlo v zazidljivo cono, kar je negotovo.
Največ zazidljivih parcel za družinske hiše se ponuja v Sesvetah in okoliških naseljih, na pobočjih v Markuševcu, Gračanih in Šestinah, v vzhodnem delu mesta okoli Dubrave in v nekaterih delih Novega Zagreba, kot sta Blato in Buzin. Parcele za poslovne in proizvodne objekte so skoncentrirane v gospodarskih conah Žitnjaka, Jankomira, Sesvet in Rakitja. V samem centru mesta prostih parcel skoraj ni, zato se tam gradi večinoma z rušenjem obstoječih objektov.
Koliko se na parceli sme zgraditi, določata faktor zazidanosti, ki pove, kolikšen del parcele sme biti pod objektom, in faktor izrabe, ki omejuje skupno bruto etažno površino vseh etaž. Poleg tega so predpisani največja višina, število etaž in obvezni odmiki od mej. Na podlagi teh parametrov in površine parcele se izračuna realna kvadratura bodoče hiše ali stavbe. Priporočamo, da pred nakupom pri arhitektu naročite okvirno analizo možnosti gradnje za konkretno parcelo, kar ponujamo prek arhitekturnih storitev.
Poleg cene zemljišča vlagatelj plača komunalni prispevek mestu, katerega višina je odvisna od cone in velikosti načrtovane stavbe, ter strošek priključkov na vodovod, kanalizacijo, elektriko in plin. V obrobnih naseljih so priključki lahko oddaljeni, zato strošek napeljave infrastrukture do parcele bistveno vpliva na donosnost. Vse te postavke vključimo v oceno, preden se sprejme odločitev o nakupu.
Vlagatelji, ki kupujejo parcelo za večstanovanjsko stavbo, gledajo drugačne parametre kot tisti, ki gradijo družinsko hišo. Pomembni so jim skupna dovoljena bruto etažna površina, število stanovanj, ki se realno da projektirati, obveznost zagotovitve parkirnih mest na parceli in bližina tramvajske ali avtobusne proge, ki neposredno vpliva na prodajno ceno bodočih stanovanj. V četrtih, kot so Trešnjevka, Trnje in Peščenica, se takšne parcele najpogosteje pridobijo z rušenjem starejših hiš, zato v izračun vstopi tudi strošek odstranitve obstoječega objekta. Za vsako tako parcelo pripravimo okvirno analizo donosnosti, preden stranki priporočimo ponudbo.
Preverimo namembnost parcele po urbanističnem načrtu in podrobnejših načrtih, ali je parcela sploh vpisana v zemljiško knjigo in ali njena oblika in površina ustrezata katastru. Ključen je dostop: parcela brez izhoda na javno cesto težko pridobi gradbeno dovoljenje, zato preverimo, ali je potrebna služnost poti čez sosednjo parcelo. Gledamo tudi naklon terena, poplavno ogroženost ob Savi in potokih, evidentirane plazove na pobočjih ter ali parcela leži v zavarovanem območju ali coni varovanja vodnih virov, kjer so omejitve strožje. Preverimo tudi bremena, hipoteke in morebitne spore o mejah.
Ponudba zemljišč je največja na pobočjih in v vzhodnem delu mesta, v osrednjih četrtih pa prostih parcel skoraj ni:
Podrobne vodnike smo pripravili za nakup zemljišč in prodajo zemljišč. Če prodajate zemljišče, mora ocena vrednosti upoštevati namembnost in dovoljeno gradnjo, več o tem na strani ocena vrednosti nepremičnine.
Pri zemljišču je najlažje narediti napako, ker tveganje ni vidno s prostim očesom. Preverimo namembnost, dovoljenja, dostop in infrastrukturo, preden nakup sploh priporočimo. Obrnite se na našo pisarno na Vlaški ulici 45 v Zagrebu, na +385 91 5767033 ali [email protected] za preveritev konkretne parcele ali pomoč pri prodaji zemljišča.
Za družinsko hišo se cene gibljejo približno od 150 evrov na kvadratni meter v obrobnih naseljih do več kot 600 evrov na kvadratni meter na pobočjih in v iskanih zahodnih delih mesta.
S preverjanjem namembnosti v generalnem urbanističnem načrtu in podrobnejših načrtih ter pogojev gradnje za to cono. Za konkretno parcelo lahko arhitekt izdela analizo možnosti gradnje.
Samo če in ko pride v zazidljivo cono s spremembami načrta, kar je negotovo in lahko traja leta. Nakup kmetijskega zemljišča s takim pričakovanjem je špekulativen.
Brez izhoda na javno cesto je gradbeno dovoljenje težko pridobiti. Rešitev je ustanovitev služnosti poti čez sosednjo parcelo, kar je treba urediti pred nakupom.
Da, davek na promet nepremičnin v višini treh odstotkov velja tudi za zemljišče, razen pri nakupu od zavezanca za DDV. Podrobnosti pojasnjujemo v vodniku o davkih na nepremičnine.
Ob popolni dokumentaciji in parceli brez pravnih ovir postopek običajno traja nekaj mesecev, rok pa se podaljša, če so potrebne spremembe projekta ali soglasja več organov.
Oglejte si tudi hiše v Zagrebu, poslovne prostore v Zagrebu, pregled vseh zagrebških četrti in vodnike za nakup in prodajo.