Davki na nepremičnine v Zagrebu
Davek na promet, DDV pri novogradnji, dohodnina od odsvojitve in letni davek.
Davki in pristojbine pogosto presenetijo kupce in prodajalce, ker se ne vidijo v oglasu, lahko pa bistveno spremenijo izračun. Ta vodnik agencije Hermes Nekretnine s sedežem na Vlaški ulici 45 v Zagrebu pojasnjuje, katere davke in stroške je treba predvideti pri nakupu, prodaji in lastništvu nepremičnine v Zagrebu. Vodnik je informativne narave in ne nadomešča nasveta davčnega svetovalca ali notarja za vašo konkretno situacijo.
Davek na promet nepremičnin znaša tri odstotke in ga praviloma plača kupec. Osnova je tržna vrednost nepremičnine ob pridobitvi, ki jo ugotovi davčna uprava, in ne nujno cena iz pogodbe, če se ta bistveno razlikuje od tržne. Prijava se najpogosteje izvede prek notarja, ki overi pogodbo in jo posreduje davčni upravi, davek pa se plača po odločbi v roku, navedenem v njej.
Davek na promet se ne plača pri nakupu nove nepremičnine neposredno od investitorja, ki je zavezanec za DDV, saj je v tem primeru DDV vključen v ceno. Prav tako se ne plača pri pridobitvi nepremičnine z dedovanjem ali darilom med zakoncema ter sorodniki v ravni črti, niti pri vložitvi nepremičnine v gospodarsko družbo kot vložek. Oprostitev za nakup prve nepremičnine je bila ukinjena v začetku leta 2017, zato prvi kupci danes plačajo davek na promet po enaki stopnji kot vsi ostali.
Ko pogodbo solemnizira notar, jo elektronsko posreduje davčni upravi, s čimer je prijava prometa praviloma opravljena. Če prenos ni potekal prek notarja, mora pridobitelj promet sam prijaviti pristojni izpostavi davčne uprave v roku tridesetih dni. Po prejemu prijave davčna uprava izda odločbo o odmerjenem davku, ki se plača v roku, navedenem v odločbi, običajno v petnajstih dneh od vročitve.
Pri nakupu stanovanja v novogradnji od investitorja, ki je zavezanec za DDV, je namesto davka na promet v ceno vključen DDV po stopnji petindvajset odstotkov. Za kupca to pomeni, da je davčno breme že vsebovano v navedeni ceni, nanaša pa se na celotno vrednost stanovanja, vključno z deležem zemljišča in skupnih delov. Poleg tega pri novogradnji redno sledi strošek opreme, od kuhinje in tal do vgradnih elementov.
Medtem ko sta dedovanje in darilo med zakoncema ter sorodniki v ravni črti oproščena davka na promet, pri pridobitvi nepremičnine z darilom ali dedovanjem zunaj tega kroga, na primer med brati in sestrami ali nesorodnimi osebami, praviloma nastane davek na promet v višini treh odstotkov. Pred sprejemom darila večje vrednosti je koristno vnaprej izračunati davčni strošek.
Če nepremičnino prodate v dveh letih od pridobitve, se dosežena razlika v ceni obdavči kot dohodek od premoženja. Davek se ne plača, če je nepremičnina služila za stanovanje vas ali vaših vzdrževanih članov, če ste jo pridobili z dedovanjem ali če je prodaja sledila po več kot dveh letih lastništva. Poseben primer je pogosto prodajanje: če v kratkem obdobju odsvojite več nepremičnin, se to davčno lahko obravnava kot opravljanje dejavnosti, z drugačno davčno obravnavo. Pred prodajo v dveletnem roku priporočamo preveritev z davčnim svetovalcem.
Od leta 2025 se na Hrvaškem uporablja letni davek na nepremičnine, ki je nadomestil dotedanji davek na počitniške hiše. Višino na kvadratni meter, znotraj z zakonom določenega razpona, določi vsako mesto s svojo odločitvijo, tudi mesto Zagreb. Nepremičnine, v katerih ima lastnik prijavljeno prebivališče, ter tiste, oddane v dolgoročni najem, so praviloma v ugodnejšem položaju ali izvzete, medtem ko se prazna in občasno uporabljena stanovanja ter počitniške hiše obdavčijo. Ker se odločitve mest lahko spreminjajo iz leta v leto, pred nakupom preverite aktualno odločitev mesta Zagreb in kako se nanaša na vašo situacijo.
Poleg davkov naj proračun vključuje notarsko nagrado za overitev podpisov in solemnizacijo pogodbe, sodno pristojbino za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo in morebitni strošek izdelave pogodbe pri odvetniku, če je ne pripravi agencija. Pri nakupu s kreditom se dodata strošek cenitve nepremičnine za banko in nadomestilo za obdelavo kreditne vloge.
Posredniška provizija se dogovori s pogodbo o posredovanju in je odvisna od vrste in vrednosti transakcije ter obsega dela. Znesek in vse, kar krije, prejmete v pisni ponudbi pred podpisom. Pregled tega, kar posredovanje vključuje, je na straneh svetovanje pri nakupu in zastopanje prodajalca.
Prodajalec praviloma nosi strošek izdelave energetske izkaznice, ki je obvezna pri vsaki prodaji, in posredniško provizijo, če je tako dogovorjeno. Če je na nepremičnini vpisana hipoteka, se doda strošek njenega izbrisa po poplačilu kredita. Pri prodaji v dveletnem roku od pridobitve lahko nastane tudi dohodnina od odsvojitve, kot je opisano zgoraj. Energetsko izkaznico organiziramo prek energetskega certificiranja.
Za stanovanje v preprodaji v vrednosti 200.000 evrov naj kupec poleg cene računa na davek na promet približno 6.000 evrov, notarske in zemljiškoknjižne stroške reda nekaj sto evrov, strošek cenitve za banko in obdelave kredita prav tako nekaj sto evrov ter posredniško provizijo po pogodbi. Skupni dodatni stroški v tem primeru se najpogosteje gibljejo med tremi in petimi odstotki cene, odvisno od načina financiranja. Pri nakupu brez kredita odpadeta cenitev za banko in nadomestilo za obdelavo, zato je delež dodatnih stroškov na spodnjem koncu tega razpona. Pri novogradnji se namesto davka na promet plača DDV, že vključen v ceno, sledi pa strošek opreme, ki za povprečno stanovanje lahko preseže odstotke iz tega primera.
Davek na promet nepremičnin v višini treh odstotkov praviloma plača kupec, razen pri novogradnji od zavezanca za DDV, kjer je DDV vključen v ceno.
Ne. Ta oprostitev je bila ukinjena v začetku leta 2017 in prvi kupci danes plačajo davek na promet po enaki stopnji kot vsi ostali.
Pri nepremičnini, pridobljeni z dedovanjem, dohodnina od odsvojitve praviloma ne nastane, za konkreten primer pa preverite z davčnim svetovalcem.
Davčno osnovo ugotovi davčna uprava kot tržno vrednost nepremičnine ob pridobitvi, primerjajoč jo s cenami podobnih nepremičnin.
Nepremičnine s prijavljenim prebivališčem lastnika so praviloma v ugodnejšem položaju ali izvzete, končna obravnava pa je odvisna od aktualne odločitve mesta Zagreb.
V utemeljenih primerih lahko davčna uprava na zahtevo odobri obročno plačilo davčnega dolga. Pogoji in število obrokov so odvisni od zneska in vaše situacije.
Nadaljujte na vse vodnike, vodnik za prve kupce, oceno vrednosti nepremičnine in upravno-pravne storitve.