Immobiliensteuern in Zagreb
Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer bei Neubauten, Einkommensteuer auf die Veräußerung und jährliche Immobiliensteuer.
Steuern und Gebühren überraschen Käufer und Verkäufer oft, da sie nicht im Inserat erscheinen, die Rechnung aber deutlich verändern können. Dieser Leitfaden von Hermes Nekretnine mit Sitz in der Vlaška ulica 45 in Zagreb erklärt, welche Steuern und Kosten beim Kauf, Verkauf und Besitz einer Immobilie in Zagreb einzuplanen sind. Der Leitfaden ist informativ und ersetzt keine Beratung durch einen Steuerberater oder Notar für Ihre konkrete Situation.
Die Grunderwerbsteuer beträgt drei Prozent und wird in der Regel vom Käufer gezahlt. Bemessungsgrundlage ist der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs, den die Steuerverwaltung feststellt, und nicht zwingend der Preis aus dem Vertrag, wenn er deutlich vom Markt abweicht. Die Anmeldung erfolgt meist über den Notar, der den Vertrag beglaubigt und der Steuerverwaltung übermittelt, und die Steuer wird gemäß Bescheid innerhalb der darin genannten Frist gezahlt.
Grunderwerbsteuer fällt nicht an beim Kauf einer neuen Immobilie direkt von einem Bauträger, der Mehrwertsteuerpflichtiger ist, da in diesem Fall die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist. Sie fällt auch nicht an beim Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie sowie beim Einbringen einer Immobilie als Einlage in eine Gesellschaft. Die Befreiung für den Kauf der ersten Immobilie wurde Anfang 2017 abgeschafft, daher zahlen Erstkäufer heute Grunderwerbsteuer zum selben Satz wie alle anderen.
Wird der Vertrag vom Notar solemnisiert, übermittelt er ihn elektronisch an die Steuerverwaltung, sodass die Anmeldung des Erwerbs in der Regel erledigt ist. Ging der Übergang nicht über einen Notar, muss der Erwerber ihn selbst innerhalb von dreißig Tagen bei der zuständigen Stelle der Steuerverwaltung anmelden. Nach Eingang der Anmeldung erlässt die Steuerverwaltung einen Bescheid über die festgesetzte Steuer, die innerhalb der im Bescheid genannten Frist gezahlt wird, meist innerhalb von fünfzehn Tagen nach Zustellung.
Beim Kauf einer Neubauwohnung von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger ist statt der Grunderwerbsteuer im Preis die Mehrwertsteuer zum Satz von fünfundzwanzig Prozent enthalten. Für den Käufer bedeutet das, dass die Steuerlast bereits im ausgewiesenen Preis enthalten ist, sie bezieht sich jedoch auf den gesamten Wert der Wohnung, einschließlich des Anteils an Grundstück und Gemeinschaftsteilen. Zudem folgt bei einem Neubau regelmäßig der Ausstattungsaufwand, von Küche und Bodenbelag bis zu Einbauten.
Während Erbschaft und Schenkung zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie von der Grunderwerbsteuer befreit sind, fällt beim Erwerb einer Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft außerhalb dieses Kreises, etwa zwischen Geschwistern oder nicht verwandten Personen, in der Regel Grunderwerbsteuer von drei Prozent an. Vor der Annahme einer Schenkung von erheblichem Wert ist es sinnvoll, die Steuerkosten im Voraus zu berechnen.
Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb verkaufen, wird die erzielte Preisdifferenz als Einkommen aus Vermögen besteuert. Die Steuer fällt nicht an, wenn die Immobilie Ihnen oder Ihren unterhaltsberechtigten Angehörigen als Wohnung diente, wenn Sie sie geerbt haben oder wenn der Verkauf nach mehr als zwei Jahren Eigentum erfolgte. Ein Sonderfall ist häufiges Verkaufen: Veräußern Sie in kurzer Zeit mehrere Immobilien, kann dies steuerlich als Ausübung einer Tätigkeit behandelt werden, mit anderer steuerlicher Behandlung. Vor einem Verkauf innerhalb der Zweijahresfrist empfehlen wir eine Prüfung mit einem Steuerberater.
Ab 2025 gilt in Kroatien eine jährliche Immobiliensteuer, die die bisherige Steuer auf Ferienhäuser ersetzt hat. Den Betrag pro Quadratmeter, innerhalb eines gesetzlich festgelegten Rahmens, bestimmt jede Stadt durch eigene Entscheidung, auch die Stadt Zagreb. Immobilien, in denen der Eigentümer seinen Wohnsitz gemeldet hat, sowie langfristig vermietete, sind in der Regel besser gestellt oder befreit, während leerstehende und gelegentlich genutzte Wohnungen und Ferienhäuser besteuert werden. Da sich die Entscheidungen der Städte von Jahr zu Jahr ändern können, prüfen Sie vor dem Kauf die aktuelle Entscheidung der Stadt Zagreb und wie sie auf Ihre Situation zutrifft.
Neben Steuern sollte das Budget die Notargebühr für die Beglaubigung von Unterschriften und die Solemnisierung des Vertrags, die Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch und etwaige Kosten für die Vertragserstellung durch einen Anwalt umfassen, falls die Agentur ihn nicht vorbereitet. Bei einem Kauf mit Kredit kommen die Kosten der Immobilienbewertung für die Bank und die Gebühr für die Bearbeitung des Kreditantrags hinzu.
Die Maklerprovision wird im Vermittlungsvertrag vereinbart und hängt von Art und Wert der Transaktion sowie dem Arbeitsumfang ab. Den Betrag und alles, was er abdeckt, erhalten Sie vor der Unterschrift in einem schriftlichen Angebot. Einen Überblick, was die Vermittlung umfasst, finden Sie auf den Seiten Kaufberatung und Verkäufervertretung.
Der Verkäufer trägt in der Regel die Kosten für die Erstellung des Energieausweises, der bei jedem Verkauf erforderlich ist, und die Maklerprovision, falls vereinbart. Ist auf der Immobilie eine Hypothek eingetragen, kommen die Kosten für ihre Löschung nach Rückzahlung des Kredits hinzu. Bei einem Verkauf innerhalb der Zweijahresfrist ab Erwerb kann auch Einkommensteuer auf die Veräußerung anfallen, wie oben beschrieben. Den Energieausweis organisieren wir über die Energiezertifizierung.
Für eine Wiederverkaufswohnung im Wert von 200.000 Euro sollte der Käufer neben dem Preis mit einer Grunderwerbsteuer von etwa 6.000 Euro, Notar- und Grundbuchkosten in der Größenordnung einiger hundert Euro, den Kosten des Bankgutachtens und der Kreditbearbeitung ebenfalls einiger hundert Euro und der Maklerprovision laut Vertrag rechnen. Die gesamten Zusatzkosten liegen in diesem Beispiel meist zwischen drei und fünf Prozent des Preises, je nach Finanzierungsweise. Bei einem Barkauf entfallen Bankgutachten und Bearbeitungsgebühr, sodass der Anteil der Zusatzkosten am unteren Ende dieser Spanne liegt. Bei einem Neubau zahlt man statt der Grunderwerbsteuer die bereits im Preis enthaltene Mehrwertsteuer, doch folgt der Ausstattungsaufwand, der für eine durchschnittliche Wohnung die Prozentsätze dieses Beispiels übersteigen kann.
Die Grunderwerbsteuer von drei Prozent zahlt in der Regel der Käufer, außer bei einem Neubau von einem Mehrwertsteuerpflichtigen, wo die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist.
Nein. Diese Befreiung wurde Anfang 2017 abgeschafft, und Erstkäufer zahlen heute Grunderwerbsteuer zum selben Satz wie alle anderen.
Bei einer durch Erbschaft erworbenen Immobilie fällt Einkommensteuer auf die Veräußerung in der Regel nicht an, prüfen Sie Ihren konkreten Fall jedoch mit einem Steuerberater.
Die Bemessungsgrundlage bestimmt die Steuerverwaltung als Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs im Vergleich mit Preisen ähnlicher Immobilien.
Immobilien mit gemeldetem Wohnsitz des Eigentümers sind in der Regel besser gestellt oder befreit, doch die endgültige Behandlung hängt von der aktuellen Entscheidung der Stadt Zagreb ab.
In begründeten Fällen kann die Steuerverwaltung auf Antrag eine Ratenzahlung der Steuerschuld genehmigen. Bedingungen und Ratenzahl hängen vom Betrag und Ihrer Situation ab.
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