Häuser in Zagreb
Familienhäuser an den Hängen, Reihenhäuser und Vororte, Preise und Rechtsstatus.
Ein Haus in Zagreb bedeutet je nach Lage sehr Unterschiedliches. An den Hängen der Medvednica ist es ein Familienhaus mit Hof und Blick über die Stadt, in Novi Zagreb meist ein Reihenhaus mit kleinem Garten, und in Vororten wie Sesvete ein geräumiges freistehendes Haus auf größerem Grundstück zu einem deutlich niedrigeren Preis. Die Agentur Hermes Nekretnine mit Sitz in der Vlaška ulica 45 vermittelt Kauf und Verkauf von Häusern in all diesen Zonen und erklärt auf dieser Seite, worin sie sich unterscheiden.
Anders als bei einer Wohnung wird der Preis bei einem Haus gleichermaßen von Grundstück und Gebäude bestimmt. Ein großes Grundstück in attraktiver Lage kann mehr wert sein als das darauf stehende Haus, besonders wenn das Haus älter und für Abriss oder Vollsanierung vorgesehen ist.
Die Bandbreite ist groß. Kleinere Reihenhäuser und ältere Häuser zur Sanierung am Stadtrand liegen etwa zwischen 250.000 und 450.000 Euro. Gepflegte Familienhäuser in guten Stadtteilen liegen meist zwischen 450.000 und 900.000 Euro, und neuere Villen an den Hängen der Medvednica mit größerem Hof und Aussicht überschreiten regelmäßig eine Million Euro. Der Quadratmeterpreis der bebauten Fläche bei Häusern liegt etwa zwischen 2.500 und 4.500 Euro, doch ist dieser Wert bei Häusern weniger verlässlich als bei Wohnungen, da er den Grundstückswert nicht enthält.
Die gefragtesten Familienhäuser liegen an den nördlichen Hängen der Stadt, in Gebieten wie Šestine, Gračani, Remete, Mlinovi und Markuševec, wo Naturnähe und gute Anbindung an das Zentrum zusammentreffen. Bukovac und Teile von Maksimir bieten ruhigere Straßen mit Familienhäusern nahe dem Park. Im Westen sind es Vrhovec, Kraljevec und Prekrižje, während der Süden der Stadt, also Novi Zagreb und Siedlungen wie Trokut und Siget, von Reihenhäusern geprägt ist. Für mehr Fläche zu niedrigerem Preis wenden sich Käufer an Sesvete, Lučko, Odra und andere Vororte.
Freistehende Familienhäuser bieten die meiste Privatsphäre und Fläche, aber auch die höchsten Instandhaltungskosten. Doppel- und Reihenhäuser sind die günstigere Variante mit kleinerem Hof und gemeinsamer Wand zum Nachbarn. Villen und größere Häuser in attraktiven Lagen bilden das Luxussegment. Ein eigener Teil des Angebots sind ältere Häuser zur Sanierung, bei denen vor allem Grundstück und Lage gekauft werden, während das Gebäude saniert oder abgerissen wird.
Für Details zu einem bestimmten Gebiet siehe die Stadtteil-Leitfäden. Beachten Sie, dass das Hausangebot an den Hängen und am Stadtrand am größten ist, im Zentrum selbst dagegen sehr begrenzt:
Ein Haus bietet mehr Fläche, einen eigenen Garten, Stellplatz und Unabhängigkeit von der Eigentümergemeinschaft, aber auch höhere Kosten für Heizung, Gartenpflege und die Sanierung von Dach oder Fassade. Eine Wohnung ist einfacher zu unterhalten und zu vermieten und liegt näher am Zentrum, bindet Sie aber an die gemeinsamen Entscheidungen des Gebäudes. Käufer, die von zu Hause arbeiten und Kinder haben, wählen zunehmend ein Haus an den Hängen oder in Bukovac, während jüngere Käufer und Investoren bei der Wohnung bleiben. Wenn Sie noch unentschlossen sind, vergleichen Sie das Angebot auf der Seite Wohnungen in Zagreb.
Bei einem Haus prüfen wir, ob es eine Bau- und eine Nutzungsgenehmigung hat und ob die gesamte bebaute Fläche legal ist, da illegale Anbauten später Probleme bei Verkauf, Kredit und Versicherung verursachen. Wir vergleichen den tatsächlichen Zustand mit Kataster und Grundbuch, prüfen den Zufahrtsweg und ob ein Wegerecht geregelt ist, falls der Weg über fremdes Grundstück führt, sowie ob Anschlüsse an Wasser, Kanalisation, Strom und Gas oder eine Sickergrube vorhanden sind. An den Hängen der Medvednica fordern wir zusätzlich Angaben zur Bodenstabilität und zu Erdrutschen an, entlang der Save und der Wasserläufe prüfen wir das Hochwasserrisiko. Bei älteren Häusern beurteilen wir den Zustand von Dach, Installationen und Fundament sowie die energetischen Eigenschaften wegen der Heizkosten für eine größere Fläche.
Ein Hauskäufer zahlt in der Regel Grunderwerbsteuer von drei Prozent des geschätzten Werts, Notargebühren, die Kosten des Bankgutachtens und die Bearbeitungsgebühr des Kredits. Bei Häusern sollte man außerdem höhere Kosten für laufende Instandhaltung, Versicherung und mögliche Sanierung einplanen, daher empfehlen wir, vor dem Kauf eine grobe Kostenschätzung der in den nächsten Jahren nötigen Arbeiten zu erstellen. Die Steuerseite behandeln wir im Leitfaden Immobiliensteuern in Zagreb.
Bei einem Hauskredit bewertet die Bank sowohl Grundstück als auch Gebäude, und ist ein Teil des Hauses illegal, wird dieser Teil bei der Bewertung meist nicht berücksichtigt, was den Kreditbetrag verringert. Eine Legalisierung, wo möglich, ist daher oft der erste Schritt noch vor der Bewerbung. Über die Hypothekenvermittlung helfen wir, Bewertung, Kreditbetrag und Preis in Einklang zu bringen.
Ausführliche Leitfäden haben wir für den Kauf von Häusern und den Verkauf von Häusern vorbereitet. Wenn Sie verkaufen, beginnen Sie mit einer Immobilienbewertung, und wenn Sie Hilfe bei Unterlagen und Legalisierung brauchen, siehe Verwaltungs- und Rechtsdienstleistungen und architektonische Dienstleistungen.
Häuser tragen mehr Variablen als Wohnungen, vom rechtlichen Status bis zum Zustand des Bodens, daher zählt die Kenntnis der konkreten Lage hier noch mehr. Kontaktieren Sie unser Büro in der Vlaška ulica 45 in Zagreb, unter +385 91 5767033 oder [email protected] für eine Bewertung Ihres Hauses oder Hilfe bei der Suche.
Gepflegte Familienhäuser in guten Stadtteilen liegen meist zwischen 450.000 und 900.000 Euro, Häuser zur Sanierung am Stadtrand beginnen bei etwa 250.000 Euro.
Wir fordern Bau- und Nutzungsgenehmigung oder eine Bestandsbescheinigung an und vergleichen die tatsächliche Fläche mit Kataster und Grundbuch. Illegale Teile müssen vor Verkauf oder Kredit legalisiert werden.
Die meisten Lagen sind stabil, für bestimmte Gebiete sind jedoch Erdrutsche verzeichnet. Vor dem Kauf prüfen wir den Zustand des Bodens bei den zuständigen Stellen.
Die Bank zählt in der Bewertung meist nur den legalen Teil, was den Kreditbetrag verringert. Die Lösung ist eine Legalisierung vor dem Kauf, wo sie möglich ist.
Häuser verkaufen sich in der Regel langsamer als Wohnungen, meist drei bis sechs Monate, da der Käuferkreis kleiner ist, und vollständige Unterlagen verkürzen diesen Zeitraum deutlich.
Bei Häusern mit Hof empfehlen wir eine Grenzabsteckung durch einen Vermesser, wenn die Grenzen vor Ort unklar sind, um spätere Streitigkeiten mit Nachbarn über Zaun oder Zufahrt zu vermeiden.
Siehe auch Wohnungen in Zagreb, Grundstücke in Zagreb, den Überblick aller Stadtteile Zagrebs und die Ratgeber zum Kauf und Verkauf.