Grundstücke in Zagreb
Baugrundstücke, Nutzung nach dem Bebauungsplan, Preise und Prüfungen vor dem Kauf.
Grundstücke sind ein eigener Teil des Zagreber Immobilienmarkts. Käufer sind meist Menschen, die den Bau eines Familienhauses planen, Investoren auf der Suche nach einer Parzelle für ein Mehrfamilienhaus und Unternehmen, die Fläche für ein Gewerbe- oder Produktionsobjekt benötigen. Anders als bei einer Wohnung oder einem Haus kaufen Sie bei einem Grundstück nicht das, was Sie sehen, sondern das, was Sie auf dieser Parzelle bauen dürfen. Die Agentur Hermes Nekretnine mit Sitz in der Vlaška ulica 45 vermittelt Kauf und Verkauf von Grundstücken in Zagreb und hilft Kunden zu verstehen, was eine bestimmte Parzelle wirklich ermöglicht.
Das Schlüsseldokument ist der Generalbebauungsplan der Stadt Zagreb, der jeder Parzelle Nutzung und zulässige Bebauung zuweist. Zwei benachbarte Parzellen gleicher Größe können deutlich unterschiedlichen Wert haben, nur weil die eine in einer Wohnzone und die andere in einer geschützten Grünfläche liegt, auf der fast nichts gebaut werden darf.
Für den Käufer ist der wichtigste Unterschied der zwischen Bauland und Nichtbauland. Bauland kann in einer Wohnzone, einer Mischnutzungszone, einer Wirtschafts- oder Gewerbezone oder einer Zone für öffentliche und soziale Nutzung liegen. Nichtbauland umfasst landwirtschaftliche Flächen, Wälder und geschützte Grünflächen, auf denen Bebauung in der Regel nicht erlaubt oder sehr begrenzt ist. Vor jedem Angebot prüfen wir, in welcher Zone die Parzelle liegt und welche Baubedingungen für diese Zone vorgeschrieben sind.
Preise für Bauland für ein Familienhaus liegen etwa zwischen 150 und 350 Euro pro Quadratmeter am Stadtrand und in Vororten und zwischen 350 und mehr als 600 Euro pro Quadratmeter in gefragteren Zonen wie den Hängen der Medvednica oder Teilen des Westens der Stadt. Für den Mehrfamilienhausbau geeignete Parzellen in gut angebundenen Stadtteilen erzielen deutlich mehr. Landwirtschaftliche Flächen ohne Bauoption sind um ein Vielfaches günstiger, doch ihr Wert hängt fast ausschließlich davon ab, ob und wann sie in eine Bauzone kommen, was ungewiss ist.
Die meisten Baugrundstücke für Familienhäuser werden in Sesvete und den umliegenden Siedlungen angeboten, an den Hängen in Markuševec, Gračani und Šestine, im Osten der Stadt um Dubrava und in bestimmten Teilen von Novi Zagreb wie Blato und Buzin. Parzellen für Gewerbe- und Produktionsobjekte konzentrieren sich in den Wirtschaftszonen von Žitnjak, Jankomir, Sesvete und Rakitje. Im Stadtzentrum selbst gibt es fast keine freien Parzellen, dort wird meist durch Abriss bestehender Gebäude gebaut.
Wie viel auf einer Parzelle gebaut werden darf, bestimmen die Grundflächenzahl, die angibt, welcher Teil der Parzelle bebaut sein darf, und die Geschossflächenzahl, die die gesamte Bruttogeschossfläche aller Etagen begrenzt. Zusätzlich werden die maximale Höhe, die Zahl der Etagen und die Pflichtabstände zu den Grenzen vorgeschrieben. Auf Basis dieser Parameter und der Parzellenfläche wird die realistische Fläche eines künftigen Hauses oder Gebäudes berechnet. Wir empfehlen, vor dem Kauf einen Architekten um eine grobe Analyse der Baumöglichkeiten für eine konkrete Parzelle zu bitten, die wir über architektonische Dienstleistungen anbieten.
Zusätzlich zum Grundstückspreis zahlt der Investor einen Erschließungsbeitrag an die Stadt, dessen Höhe von der Zone und der Größe des geplanten Gebäudes abhängt, sowie die Kosten der Anschlüsse an Wasser, Kanalisation, Strom und Gas. In Randsiedlungen können die Anschlüsse weit entfernt sein, sodass die Kosten, die Infrastruktur zur Parzelle zu bringen, die Wirtschaftlichkeit erheblich beeinflussen. Wir berücksichtigen alle diese Posten in der Bewertung, bevor die Kaufentscheidung fällt.
Investoren, die eine Parzelle für ein Mehrfamilienhaus kaufen, achten auf andere Parameter als jene, die ein Familienhaus bauen. Wichtig sind ihnen die gesamte zulässige Bruttogeschossfläche, die Zahl der realistisch planbaren Wohnungen, die Pflicht, Stellplätze auf der Parzelle vorzusehen, und die Nähe zu einer Straßenbahn- oder Buslinie, die den Verkaufspreis der künftigen Wohnungen direkt beeinflusst. In Stadtteilen wie Trešnjevka, Trnje und Peščenica werden solche Parzellen meist durch Abriss älterer Häuser gewonnen, sodass auch die Kosten der Entfernung des Bestandsgebäudes in die Rechnung eingehen. Für jede solche Parzelle führen wir eine grobe Wirtschaftlichkeitsanalyse durch, bevor wir einem Kunden ein Angebot empfehlen.
Wir prüfen die Nutzung der Parzelle nach dem Bebauungsplan und detaillierteren Plänen, ob die Parzelle überhaupt im Grundbuch eingetragen ist und ob ihre Form und Fläche mit dem Kataster übereinstimmen. Der Zugang ist entscheidend: Eine Parzelle ohne Ausfahrt zu einer öffentlichen Straße erhält schwer eine Baugenehmigung, daher prüfen wir, ob ein Wegerecht über eine Nachbarparzelle nötig ist. Wir betrachten auch das Geländegefälle, das Hochwasserrisiko entlang der Save und der Bäche, verzeichnete Erdrutsche an den Hängen und ob die Parzelle in einem Schutzgebiet oder einer Wasserschutzzone liegt, wo die Beschränkungen strenger sind. Wir prüfen ebenso Belastungen, Hypotheken und etwaige Grenzstreitigkeiten.
Das Grundstücksangebot ist an den Hängen und im Osten der Stadt am größten, in den zentralen Stadtteilen gibt es fast keine freien Parzellen:
Ausführliche Leitfäden haben wir für den Kauf von Grundstücken und den Verkauf von Grundstücken vorbereitet. Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, muss die Bewertung Nutzung und zulässige Bebauung berücksichtigen, mehr dazu auf der Seite Immobilienbewertung.
Bei Grundstücken lässt sich am leichtesten ein Fehler machen, da das Risiko mit bloßem Auge nicht sichtbar ist. Wir prüfen Nutzung, Genehmigungen, Zugang und Infrastruktur, bevor wir einen Kauf überhaupt empfehlen. Kontaktieren Sie unser Büro in der Vlaška ulica 45 in Zagreb, unter +385 91 5767033 oder [email protected], um eine konkrete Parzelle zu prüfen oder Hilfe beim Verkauf zu erhalten.
Für ein Familienhaus liegen die Preise etwa zwischen 150 Euro pro Quadratmeter in Randsiedlungen und über 600 Euro pro Quadratmeter an den Hängen und in gefragten westlichen Teilen der Stadt.
An der Prüfung der Nutzung im Generalbebauungsplan und in detaillierteren Plänen sowie der Baubedingungen für diese Zone. Für eine konkrete Parzelle kann ein Architekt eine Analyse der Baumöglichkeiten erstellen.
Nur wenn und wann sie durch Planänderungen in eine Bauzone kommt, was ungewiss ist und Jahre dauern kann. Der Kauf landwirtschaftlicher Fläche mit dieser Erwartung ist spekulativ.
Ohne Ausfahrt zu einer öffentlichen Straße ist eine Baugenehmigung schwer zu erhalten. Die Lösung ist die Bestellung eines Wegerechts über eine Nachbarparzelle, was vor dem Kauf geklärt werden sollte.
Ja, die Grunderwerbsteuer von drei Prozent gilt auch für Grundstücke, außer beim Kauf von einem Mehrwertsteuerpflichtigen. Die Details erklären wir im Leitfaden zu Immobiliensteuern.
Mit vollständigen Unterlagen und einer rechtlich einwandfreien Parzelle dauert das Verfahren meist mehrere Monate, verlängert sich aber, wenn Änderungen am Entwurf oder Zustimmungen mehrerer Stellen nötig sind.
Siehe auch Häuser in Zagreb, Gewerbeimmobilien in Zagreb, den Überblick aller Stadtteile Zagrebs und die Ratgeber zum Kauf und Verkauf.