Wohnungen in Zagreb
Preise nach Stadtteil, Neubau und Altbestand, worauf beim Kauf zu achten ist.
Wohnungen sind die gefragteste Immobilienart in Zagreb und machen den größten Teil des Marktgeschehens aus. Die Bandbreite ist enorm, von Einzimmerwohnungen in den Dachgeschossen der Unterstadt bis zu Vierzimmerwohnungen in Neubauten entlang des Save-Damms, und der Quadratmeterpreis kann sich je nach Stadtteil, Baujahr und Etage um mehr als das Doppelte unterscheiden. Die Agentur Hermes Nekretnine mit Sitz in der Vlaška ulica 45 vermittelt täglich Kauf, Verkauf und Vermietung von Wohnungen in der ganzen Stadt und zeigt auf dieser Seite, was Käufer und Verkäufer realistisch erwarten können.
Der Wohnungsmarkt in Zagreb ist in den letzten Jahren gewachsen, vor allem wegen des Neubaus und des begrenzten Angebots an guten Wohnungen in der Innenstadt. Zudem hat das Erdbeben von 2020 die Sicht der Käufer auf Altbauten dauerhaft verändert, sodass die Frage der statischen Sanierung eines Gebäudes heute genauso wichtig sein kann wie die Wohnfläche selbst.
Die folgenden Werte sind Richtwertspannen des Angebotspreises pro Quadratmeter für Ende 2025 und Anfang 2026. Der tatsächlich erzielte Preis liegt meist etwas niedriger, und wir bewerten jede Immobilie einzeln.
Neubauten erzielen in jedem Stadtteil einen Preis über dem lokalen Durchschnitt, und die höchsten Preise der Stadt werden weiterhin für sanierte Wohnungen in den Jugendstilhäusern der Unterstadt mit erhaltenen Originaldetails verlangt.
Beim Neubau erhält der Käufer bessere Wärmedämmung, einen Aufzug, oft eine Garage und in den ersten Jahren geringere Instandhaltungskosten, zahlt aber einen höheren Quadratmeterpreis und meist die Kosten der vollständigen Ausstattung. Beim Altbestand ist der Quadratmeterpreis niedriger und die Lagen sind oft besser, doch ist mit dem möglichen Austausch von Installationen und Fenstern zu rechnen und bei Gebäuden im Zentrum mit dem Stand der statischen Sanierung nach dem Erdbeben. Einen ausführlichen Vergleich von Kosten und Risiken bieten wir im Leitfaden Neubau oder Altbau in Zagreb.
Einzimmerwohnungen bis 35 Quadratmeter sind bei Investoren und jungen Käufern am gefragtesten, und das Angebot ist am geringsten, daher verkaufen sie sich am schnellsten. Zweizimmerwohnungen von 45 bis 60 Quadratmetern sind der liquideste Teil des Marktes und am leichtesten weiterzuverkaufen. Drei- und Vierzimmerwohnungen wählen Familien, hier zählen Grundriss, Zahl der Bäder und Stellplatz. Penthäuser und Wohnungen mit großem Garten oder Hof sind selten und werden gesondert bewertet.
Der Charakter des Wohnungsbestands unterscheidet sich von Stadtteil zu Stadtteil. Für Details zu Preisen, Infrastruktur und Gebäudetypen siehe die einzelnen Leitfäden:
Vor der Unterzeichnung des Vorvertrags prüfen wir den Grundbuchstand und ob die Wohnung als eigene Eigentumseinheit begründet ist, da nicht begründete Wohnungen in Altbauten den Kauf verlangsamen oder verteuern können. Bei Gebäuden im Zentrum suchen wir Angaben zum Status nach der statischen Prüfung von 2020 und zu geplanten Sanierungsarbeiten. Wir prüfen die Höhe der Instandhaltungsrücklage und etwaige Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft, die Energieklasse wegen der künftigen Nebenkosten sowie Ausrichtung und Belichtung der Wohnung, ein Faktor, den Käufer im Moment der Entscheidung oft übersehen. Beim Neubau prüfen wir stattdessen die Referenzen des Bauträgers, die Garantiebedingungen und den Bauzeitplan beim Kauf vom Plan.
Beim Weiterverkauf einer älteren Wohnung zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer von drei Prozent des geschätzten Werts, Notargebühren für die Beglaubigung des Vertrags, die Kosten der Immobilienbewertung für die Bank beim Kauf mit Kredit und die Bearbeitungsgebühr des Kredits. Beim Neubau zahlt man statt der Grunderwerbsteuer die bereits im Preis enthaltene Mehrwertsteuer, dann ist jedoch mit den Kosten für Küche, Einbauten und Bodenbelag zu rechnen, die für eine durchschnittliche Wohnung leicht mehrere Zehntausend Euro erreichen. Alle Posten sind im Leitfaden Immobiliensteuern in Zagreb aufgeführt.
Die meisten Käufer in Zagreb finanzieren eine Wohnung mit einem Wohnbaukredit, wobei Banken in der Regel einen Eigenanteil von mindestens fünfzehn bis zwanzig Prozent des Preises verlangen. Bevor Sie mit ernsthaften Besichtigungen beginnen, ist eine grobe Einschätzung Ihrer Kreditfähigkeit hilfreich, da sie die realistische Wohnungsspanne festlegt. Über die Hypothekenvermittlung vergleichen wir Angebote mehrerer Banken und helfen, die Kreditkonditionen parallel zur Preisverhandlung zu vereinbaren.
Je nachdem, auf welcher Seite Sie stehen, haben wir ausführliche Leitfäden vorbereitet: Kauf von Wohnungen, Verkauf von Wohnungen und Immobilienvermietung. Wenn Sie verkaufen, ist der erste Schritt eine Immobilienbewertung, und der vollständige Ablauf mit unserer Vertretung ist auf der Seite Verkäufervertretung beschrieben.
Ob Sie eine erste Wohnung, einen Umzug in etwas Größeres oder eine Anlagewohnung zur Vermietung suchen, wir kennen die Unterschiede zwischen den Mikrolagen innerhalb jedes Stadtteils und helfen Ihnen, auf Basis des tatsächlichen Marktes zu wählen. Kontaktieren Sie unser Büro in der Vlaška ulica 45 in Zagreb, unter +385 91 5767033 oder [email protected] für eine kostenlose Bewertung oder Hilfe bei der Wohnungssuche.
Ende 2025 und Anfang 2026 liegen die Angebotspreise etwa zwischen 2.200 Euro pro Quadratmeter in günstigeren Stadtteilen und über 5.000 Euro pro Quadratmeter für sanierte Wohnungen und Neubauten im Zentrum.
Das hängt von den Prioritäten ab. Ein Neubau bringt geringere Instandhaltungskosten und bessere Dämmung, eine sanierte Altbauwohnung eine bessere Lage und einen niedrigeren Einstiegspreis. Den Vergleich behandeln wir in einem eigenen Leitfaden.
Wir fordern Angaben zur Gebäudeprüfung und ihrem Status sowie zu geplanten Sanierungen bei der Eigentümergemeinschaft und den zuständigen Stellen an. Das ist ein Standardschritt bei Altbauten im Zentrum.
Ja. Wir führen Video-Besichtigungen und den gesamten Ablauf mit Vollmacht durch und stimmen uns mit Bank und Notar ab.
Eine Zweizimmerwohnung in einem gefragten Stadtteil, mit realistischem Preis und geordneten Unterlagen, verkauft sich meist innerhalb von einem bis drei Monaten.
Banken verlangen in der Regel fünfzehn bis zwanzig Prozent Eigenmittel, zuzüglich der nicht durch den Kredit gedeckten Kaufkosten. Der genaue Betrag hängt von der Bewertung und Ihrer Kreditfähigkeit ab.
Siehe auch Häuser in Zagreb, Gewerbeimmobilien in Zagreb, den Überblick aller Stadtteile Zagrebs und die Ratgeber zum Kauf und Verkauf.