Zemljišta u Zagrebu
Građevinske parcele, namjena prema GUP-u, cijene i provjere prije kupnje.
Zemljište je specifičan dio zagrebačkog tržišta nekretnina. Kupci su uglavnom ljudi koji planiraju gradnju obiteljske kuće, investitori koji traže parcelu za višestambenu zgradu i tvrtke kojima treba prostor za poslovni ili proizvodni objekt. Za razliku od stana ili kuće, kod zemljišta se ne kupuje ono što vidite, nego ono što na toj parceli smijete izgraditi. Agencija Hermes nekretnine sa sjedištem u Vlaškoj ulici 45 posreduje kod kupnje i prodaje zemljišta u Zagrebu i pomaže klijentima razumjeti što konkretna parcela stvarno omogućuje.
Ključni dokument je Generalni urbanistički plan Grada Zagreba, koji svakoj čestici određuje namjenu i dopuštenu izgradnju. Dvije susjedne parcele iste veličine mogu imati bitno različitu vrijednost samo zato što je jedna u zoni stambene, a druga u zoni zaštitne zelene površine na kojoj se gotovo ništa ne smije graditi.
Za kupca je najvažnija razlika između građevinskog i negrađevinskog zemljišta. Građevinsko zemljište može biti u zoni stambene namjene, mješovite namjene, gospodarske ili poslovne namjene te javne i društvene namjene. Negrađevinsko obuhvaća poljoprivredno zemljište, šume i zaštitne zelene površine, na kojima gradnja u pravilu nije dopuštena ili je vrlo ograničena. Prije svake ponude provjeravamo u kojoj se zoni čestica nalazi i koji su uvjeti gradnje propisani za tu zonu.
Cijene građevinskog zemljišta za obiteljsku gradnju kreću se okvirno od 150 do 350 eura po kvadratu u rubnim dijelovima grada i prigradskim naseljima, a od 350 do više od 600 eura po kvadratu u traženijim zonama poput obronaka Medvednice ili dijelova zapada grada. Parcele pogodne za višestambenu gradnju u dobro povezanim kvartovima postižu i znatno više. Poljoprivredno zemljište bez mogućnosti gradnje višestruko je jeftinije, no njegova vrijednost ovisi gotovo isključivo o tome hoće li i kada ući u građevinsku zonu, što je neizvjesno.
Najviše građevinskih parcela za obiteljske kuće nudi se u Sesvetama i okolnim naseljima, na obroncima u Markuševcu, Gračanima i Šestinama, u istočnom dijelu grada oko Dubrave te u pojedinim dijelovima Novog Zagreba poput Blata i Buzina. Parcele za poslovne i proizvodne objekte koncentrirane su u gospodarskim zonama Žitnjaka, Jankomira, Sesveta i Rakitja. U samom centru grada slobodnih parcela gotovo da nema, pa se ondje gradi uglavnom rušenjem postojećih objekata.
Koliko se na parceli smije izgraditi određuju koeficijent izgrađenosti, koji govori koliki dio parcele smije biti pod objektom, i koeficijent iskorištenosti, koji ograničava ukupnu građevinsku bruto površinu svih etaža. Uz to se propisuju najveća visina, broj etaža i obvezne udaljenosti od međa. Na temelju tih parametara i površine parcele izračunava se realna kvadratura buduće kuće ili zgrade. Preporučujemo da se prije kupnje od arhitekta zatraži okvirna analiza mogućnosti gradnje za konkretnu česticu, što nudimo kroz arhitektonske usluge.
Uz cijenu zemljišta, investitor plaća komunalni doprinos gradu, čiji iznos ovisi o zoni i o veličini planirane građevine, te trošak priključaka na vodovod, kanalizaciju, struju i plin. U rubnim naseljima priključci znaju biti udaljeni, pa trošak dovođenja infrastrukture do parcele bitno utječe na isplativost. Sve te stavke uključujemo u procjenu prije nego što se donese odluka o kupnji.
Investitori koji kupuju parcelu za višestambenu zgradu gledaju drugačije parametre od onih koji grade obiteljsku kuću. Bitni su im ukupna dopuštena građevinska bruto površina, broj stanova koji se realno može projektirati, obveza osiguranja parkirnih mjesta na parceli te blizina tramvajske ili autobusne linije, koja izravno utječe na prodajnu cijenu budućih stanova. U kvartovima poput Trešnjevke, Trnja i Peščenice takve se parcele najčešće dobivaju rušenjem starijih kuća, pa u računicu ulazi i trošak uklanjanja postojećeg objekta. Za svaku takvu parcelu radimo okvirnu analizu isplativosti prije nego što klijentu preporučimo ponudu.
Provjeravamo namjenu čestice prema GUP-u i detaljnijim planovima, je li parcela uopće izgrađena u zemljišnim knjigama i odgovara li njezin oblik i površina katastru. Ključan je pristupni put: parcela bez izlaza na javnu prometnu površinu teško dobiva građevinsku dozvolu, pa provjeravamo je li potrebna služnost puta preko susjedne čestice. Gledamo i nagib terena, poplavni rizik uz Savu i potoke, evidentirana klizišta na obroncima te nalazi li se čestica u zaštićenom području ili zoni zaštite izvorišta vode, gdje su ograničenja stroža. Provjeravamo i terete, hipoteke i eventualne sudske sporove oko granica.
Ponuda zemljišta najveća je na obroncima i u istočnom dijelu grada, dok je u središnjim kvartovima gotovo da nema slobodnih parcela:
Detaljne vodiče pripremili smo za kupnju zemljišta i prodaju zemljišta. Ako prodajete zemljište, procjena vrijednosti mora uzeti u obzir namjenu i dopuštenu izgradnju, o čemu više na stranici procjena vrijednosti nekretnine.
Kod zemljišta je najlakše pogriješiti jer se rizik ne vidi golim okom. Provjeravamo namjenu, dozvole, pristup i infrastrukturu prije nego što uopće preporučimo kupnju. Javite nam se u ured u Vlaškoj ulici 45 u Zagrebu, na +385 91 5767033 ili na [email protected] za provjeru konkretne parcele ili pomoć u prodaji zemljišta.
Za obiteljsku gradnju cijene se kreću okvirno od 150 eura po kvadratu u rubnim naseljima do preko 600 eura po kvadratu na obroncima i u traženim zapadnim dijelovima grada.
Provjerom namjene u Generalnom urbanističkom planu i detaljnijim planovima te uvjeta gradnje za tu zonu. Za konkretnu parcelu arhitekt može izraditi analizu mogućnosti gradnje.
Samo ako i kada ono uđe u građevinsku zonu kroz izmjene plana, što je neizvjesno i može potrajati godinama. Kupnja poljoprivrednog zemljišta s takvim očekivanjem je špekulativna.
Bez izlaza na javnu prometnu površinu teško se dobiva građevinska dozvola. Rješenje je osnivanje prava služnosti puta preko susjedne čestice, što treba riješiti prije kupnje.
Da, porez na promet nekretnina od tri posto primjenjuje se i na zemljište, osim u slučajevima kupnje od obveznika PDV-a. Detalje objašnjavamo u vodiču o porezima na nekretnine.
Uz potpunu dokumentaciju i parcelu bez pravnih prepreka, postupak obično traje nekoliko mjeseci, no rok se produžuje ako su potrebne izmjene projekta ili suglasnosti više tijela.
Pogledajte i kuće u Zagrebu, poslovne prostore u Zagrebu, pregled svih zagrebačkih kvartova te vodiče za kupnju i prodaju.