Porezi na nekretnine u Zagrebu
Porez na promet, PDV kod novogradnje, porez na dohodak od otuđenja i godišnji porez.
Porezi i pristojbe znaju iznenaditi kupce i prodavatelje jer se ne vide u oglasu, a mogu bitno promijeniti računicu. Ovaj vodič agencije Hermes nekretnine, sa sjedištem u Vlaškoj ulici 45 u Zagrebu, objašnjava koje poreze i troškove treba predvidjeti pri kupnji, prodaji i vlasništvu nekretnine u Zagrebu. Vodič je informativne prirode i ne zamjenjuje savjet poreznog savjetnika ili javnog bilježnika za vašu konkretnu situaciju.
Porez na promet nekretnina iznosi tri posto i u pravilu ga plaća kupac. Osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja, koju utvrđuje Porezna uprava, a ne nužno cijena iz ugovora ako se ona bitno razlikuje od tržišne. Prijava se najčešće provodi preko javnog bilježnika koji ovjerava ugovor i dostavlja ga Poreznoj upravi, a porez se plaća prema rješenju u roku navedenom u tom rješenju.
Porez na promet ne plaća se kod kupnje nove nekretnine izravno od investitora koji je obveznik PDV-a, jer je u tom slučaju u cijenu uključen PDV. Također se ne plaća kod stjecanja nekretnine nasljeđivanjem ili darovanjem između bračnih drugova te srodnika u ravnoj liniji, kao ni kod unosa nekretnine u trgovačko društvo kao ulog. Oslobođenje za kupnju prve nekretnine ukinuto je početkom 2017. godine, pa danas prvi kupci plaćaju porez na promet po istoj stopi kao i ostali.
Kada ugovor solemnizira javni bilježnik, on ga elektronički dostavlja Poreznoj upravi, čime je prijava prometa u pravilu odrađena. Ako prijenos nije išao preko javnog bilježnika, stjecatelj je dužan sam prijaviti promet nadležnoj ispostavi Porezne uprave u roku od trideset dana. Nakon zaprimanja prijave Porezna uprava izdaje rješenje o utvrđenom porezu, a porez se plaća u roku koji je u rješenju naveden, redovito unutar petnaest dana od dostave.
Kod kupnje stana u novogradnji od investitora koji je obveznik PDV-a, umjesto poreza na promet u cijenu je uključen PDV po stopi od dvadeset pet posto. Za kupca to praktično znači da je porezni teret već sadržan u istaknutoj cijeni, no treba imati na umu da se on odnosi na cijelu vrijednost stana, uključujući udio zemljišta i zajedničkih dijelova. Dodatno, kod novogradnje redovito slijedi trošak opremanja, od kuhinje i poda do ugradbenih elemenata.
Dok su nasljeđivanje i darovanje između bračnih drugova te srodnika u ravnoj liniji oslobođeni poreza na promet, kod stjecanja nekretnine darovanjem ili nasljeđivanjem izvan tog kruga, primjerice između braće i sestara ili nesrodnih osoba, porez na promet od tri posto u pravilu se plaća. Prije prihvata darovanja veće vrijednosti korisno je unaprijed izračunati porezni trošak.
Ako prodate nekretninu unutar dvije godine od njezina stjecanja, ostvarena razlika u cijeni oporezuje se kao dohodak od imovine. Porez se ne plaća ako je nekretnina služila za stanovanje vas ili vaših uzdržavanih članova, ako ste je stekli nasljeđivanjem ili ako je prodaja uslijedila nakon više od dvije godine vlasništva. Poseban je slučaj učestala prodaja: ako u kratkom razdoblju otuđite više nekretnina, porezno se to može tretirati kao obavljanje djelatnosti, uz drugačiji porezni tretman. Prije prodaje unutar dvogodišnjeg roka preporučujemo provjeru s poreznim savjetnikom.
Od 2025. godine u Hrvatskoj se primjenjuje godišnji porez na nekretnine, koji je zamijenio dotadašnji porez na kuće za odmor. Visinu po kvadratu, unutar zakonom propisanog raspona, određuje svaki grad svojom odlukom, pa tako i Grad Zagreb. Nekretnine u kojima vlasnik ima prijavljeno prebivalište, kao i one dane u dugoročni najam, u pravilu su u povoljnijem položaju ili izuzete, dok se prazni i povremeno korišteni stanovi te kuće za odmor oporezuju. Budući da se odluke gradova mogu mijenjati iz godine u godinu, prije kupnje provjerite aktualnu odluku Grada Zagreba i kako se ona odnosi na vašu situaciju.
Uz poreze, u proračun treba uključiti javnobilježničku nagradu za ovjeru potpisa i solemnizaciju ugovora, sudsku pristojbu za uknjižbu prava vlasništva u zemljišne knjige te eventualni trošak izrade ugovora kod odvjetnika ako ga ne priprema agencija. Kod kupnje kreditom dodaju se trošak procjene nekretnine za banku i naknada za obradu kreditnog zahtjeva.
Posrednička naknada agencije dogovara se ugovorom o posredovanju i ovisi o vrsti i vrijednosti transakcije te opsegu posla. Iznos i sve što je njime pokriveno dobivate u pisanoj ponudi prije potpisa. Pregled onoga što posredovanje uključuje nalazi se na stranicama savjetovanje kod kupnje i zastupanje prodavatelja.
Prodavatelj u pravilu snosi trošak izrade energetskog certifikata, koji je obvezan kod svake prodaje, te posredničku naknadu ako je tako ugovoreno. Ako je na nekretnini upisana hipoteka, dodaje se trošak njezina brisanja nakon isplate kredita. U slučaju prodaje unutar dvogodišnjeg roka od stjecanja može se javiti i porez na dohodak od otuđenja, o čemu smo pisali gore. Energetski certifikat organiziramo kroz energetsko certificiranje.
Za stan u preprodaji u vrijednosti 200.000 eura, kupac uz cijenu treba računati na porez na promet od otprilike 6.000 eura, javnobilježničke i zemljišnoknjižne troškove reda veličine nekoliko stotina eura, trošak procjene za banku i obrade kredita također nekoliko stotina eura te posredničku naknadu prema ugovoru. Ukupni dodatni troškovi u ovom primjeru najčešće se kreću između tri i pet posto cijene, ovisno o načinu financiranja. Kod kupnje bez kredita otpadaju procjena za banku i naknada za obradu, pa je udio dodatnih troškova na donjem kraju tog raspona. Kod novogradnje se umjesto poreza na promet plaća PDV već uključen u cijenu, ali dolazi trošak opremanja koji za prosječan stan zna premašiti postotke iz ovog primjera.
Porez na promet nekretnina od tri posto u pravilu plaća kupac, osim kod novogradnje od obveznika PDV-a, gdje je u cijenu uključen PDV.
Ne. To je oslobođenje ukinuto početkom 2017. godine i danas prvi kupci plaćaju porez na promet po istoj stopi kao svi ostali.
Kod nekretnine stečene nasljeđivanjem porez na dohodak od otuđenja u pravilu se ne plaća, no za konkretan slučaj provjerite s poreznim savjetnikom.
Poreznu osnovicu utvrđuje Porezna uprava kao tržišnu vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja, uspoređujući je s cijenama sličnih nekretnina.
Nekretnine s prijavljenim prebivalištem vlasnika u pravilu su u povoljnijem položaju ili izuzete, no konačan tretman ovisi o aktualnoj odluci Grada Zagreba.
Porezna uprava u opravdanim slučajevima može odobriti obročnu otplatu poreznog duga na temelju zahtjeva. Uvjeti i broj rata ovise o iznosu i vašoj situaciji.
Nastavite na sve vodiče, vodič za kupnju prve nekretnine, procjenu vrijednosti nekretnine i administrativno-pravne usluge.