Kupnja prve nekretnine u Zagrebu
Vodič korak po korak: budžet, kredit, kvart, razgledi, ugovor i primopredaja.
Kupnja prve nekretnine u Zagrebu djeluje kao jedan velik korak, ali zapravo je niz manjih odluka koje se odvijaju određenim redoslijedom. Ako taj redoslijed poštujete, izbjegavate najčešće pogreške: zaljubljivanje u stan koji ne možete financirati, potpisivanje predugovora bez provjere dokumentacije ili zaboravljene troškove koji se pojave pri kraju. Ovaj vodič agencije Hermes nekretnine, sa sjedištem u Vlaškoj ulici 45 u Zagrebu, vodi vas kroz proces korak po korak.
Vodič je pisan za kupca koji prvi put prolazi kroz kupnju u Hrvatskoj, pa uz svaki korak objašnjavamo i zašto je bitan, ne samo što treba napraviti. Ako vam neki dio ostane nejasan, javite nam se i proći ćemo ga zajedno na konkretnom primjeru vaše situacije.
Prije nego što otvorite ijedan oglas, razgovarajte s bankom ili kreditnim posrednikom i utvrdite koliki kredit realno možete dobiti s obzirom na primanja i postojeća zaduženja. Banke uglavnom traže učešće od petnaest do dvadeset posto cijene, plus novac za troškove kupnje. Tek kada znate gornju granicu, ima smisla birati kvart i tip nekretnine. Pomoć u usporedbi ponuda više banaka nudimo kroz kreditno posredovanje.
Uz cijenu nekretnine, kod preprodaje starijeg stana plaćate porez na promet nekretnina od tri posto, javnobilježničke pristojbe, trošak procjene za banku, naknadu za obradu kredita i posredničku naknadu. Kod novogradnje umjesto poreza plaćate PDV uključen u cijenu, ali dolazi trošak opremanja stana. Kod prosječnog stana u Zagrebu ti dodatni troškovi lako dosegnu od pet do deset tisuća eura, a kod novogradnje trošak kuhinje, poda i ugradbenih elemenata i znatno više. Zbrojite sve to prije nego što odredite koliko smijete potrošiti na samu nekretninu. Detaljna razrada nalazi se u vodiču Porezi na nekretnine u Zagrebu.
Uzmimo pojednostavljen primjer. Ako imate 60.000 eura ušteđevine, dio tog novca odlazi na troškove kupnje, recimo 8.000 eura, pa vam za učešće ostaje 52.000 eura. Uz učešće od dvadeset posto, to znači nekretninu od oko 260.000 eura, od čega banka financira preostalih 208.000 eura kreditom. Je li vam rata takvog kredita održiva provjerite tako da je usporedite s trenutnim iznosom najma i s ostatkom mjesečnog budžeta nakon svih fiksnih troškova. Ako je rata viša od najma koji sada plaćate za više od dvadesetak posto, razmislite o jeftinijoj nekretnini ili duljem roku otplate.
Pogrešno odabrana lokacija se ne može ispraviti kasnijim uređenjem, pa kvart birajte prema svakodnevnoj rutini: udaljenosti od posla, škole, javnog prijevoza i sadržaja koje koristite. Usporedite cijene i karakter kvartova na stranici Nekretnine po lokacijama te u pojedinačnim vodičima za Trešnjevku, Trnje i Maksimir.
Prvi kupci najčešće biraju između garsonijere, jednosobnog i dvosobnog stana, ovisno o budžetu i planovima za sljedećih nekoliko godina. Ako planirate obitelj, dvosoban stan je sigurniji izbor jer se lakše preprodaje. Pregled tržišta po tipu nalazi se na stranicama Stanovi u Zagrebu i Kuće u Zagrebu.
Na razgledu ne gledajte samo raspored i stanje, nego pitajte za visinu pričuve, eventualna dugovanja zgrade, energetski razred i, kod starijih zgrada u centru, status nakon potresne inspekcije iz 2020. Provjerite je li stan etažiran i odgovara li stvarno stanje onome u zemljišnim knjigama. Orijentacija stana i osvijetljenost tijekom dana faktor su koji kasnije najviše utječe na svakodnevni život. Ako je moguće, dođite na razgled dva puta, jednom danju i jednom navečer, kako biste čuli razinu buke iz ulice i vidjeli kako je s parkiranjem u kvartu.
Kada se dogovorite oko cijene, potpisuje se predugovor uz kaparu, obično deset posto cijene. Predugovorom se definiraju rok za sklapanje glavnog ugovora, način plaćanja i uvjeti pod kojima se kapara vraća ili zadržava. Predugovor ne potpisujte prije nego što je provjereno zemljišnoknjižno stanje nekretnine.
Nakon predugovora banka šalje procjenitelja koji utvrđuje vrijednost nekretnine. Ako je procjena niža od dogovorene cijene, banka odobrava kredit na nižu vrijednost, pa razliku morate pokriti vlastitim sredstvima. Zato je korisno imati okvirnu procjenu prije predugovora.
Glavni kupoprodajni ugovor potpisuje se i ovjerava kod javnog bilježnika. Nakon isplate kupoprodajne cijene prijavljuje se porez na promet nekretnina i pokreće uknjižba novog vlasnika u zemljišne knjige. Cijeli taj administrativni dio možemo voditi umjesto vas kroz administrativno-pravne usluge.
Na primopredaji se očitavaju brojila struje, vode i plina, preuzimaju se ključevi i potpisuje zapisnik o stanju nekretnine. Prijavite promjenu vlasnika kod distributera energenata i zajednice suvlasnika kako bi računi od tog trenutka glasili na vaše ime. Preporučujemo i da odmah po useljenju napravite fotografije stanja brojila i prostora, za slučaj kasnijih nesuglasica.
Kod stambenog kredita birate između fiksne kamatne stope kroz cijelo razdoblje otplate, koja je obično nešto viša, ali daje sigurnost jer rata ostaje ista, i kombinacije fiksne stope na početnih nekoliko godina uz promjenjivu poslije. Za prvog kupca koji tek slaže kućni budžet, predvidljiva rata kroz duže razdoblje često je vrjednija od nešto niže početne stope. Kroz kreditno posredovanje usporedimo obje opcije na konkretnim brojkama za vaš iznos i rok.
Uz učešće od petnaest do dvadeset posto cijene, računajte i na troškove kupnje koji nisu pokriveni kreditom, što ukupno često znači oko dvadeset pet posto cijene u gotovini.
Cijene je teško predvidjeti, a najam koji plaćate dok čekate također je trošak. Odluku vežite uz vlastitu spremnost i kreditnu sposobnost, a ne uz nagađanje o tržištu.
Možete, ali kod prve kupnje najveći rizik je propust u provjeri dokumentacije i ugovora. Agencija taj dio preuzima i usklađuje sve strane u transakciji.
Kod jednostavnih kupnji javni bilježnik i agencija pokrivaju potrebno. Kod složenijih situacija, poput suvlasništva ili nasljeđivanja, preporučujemo i odvjetnika.
Od pronalaska nekretnine do useljenja obično prođe dva do tri mjeseca, uz uvjet da su dokumentacija i kredit uredni.
Banke to gledaju od slučaja do slučaja. Ugovor na neodređeno olakšava odobrenje, no s dovoljnim učešćem i urednom kreditnom poviješću kredit je moguć i uz ugovor na određeno, ponekad uz sudužnika.
Nastavite na sve vodiče, poreze na nekretnine, procjenu vrijednosti i savjetovanje kod kupnje.