Покупка первой недвижимости в Загребе
Пошаговое руководство: бюджет, кредит, район, просмотры, договор и передача.
Покупка первой недвижимости в Загребе кажется одним большим шагом, но на самом деле это череда меньших решений в определённом порядке. Если вы соблюдаете этот порядок, вы избегаете самых частых ошибок: влюбиться в квартиру, которую не можете финансировать, подписать предварительный договор без проверки документов или забыть о расходах, которые появляются ближе к концу. Это руководство агентства Hermes Nekretnine с офисом на улице Vlaška 45 в Загребе проведёт вас через процесс шаг за шагом.
Руководство написано для покупателя, впервые проходящего покупку в Хорватии, поэтому при каждом шаге мы объясняем и почему он важен, а не только что нужно сделать. Если какая-то часть останется неясной, свяжитесь с нами, и мы пройдём её вместе на конкретном примере вашей ситуации.
Прежде чем открыть хоть одно объявление, поговорите с банком или кредитным посредником и установите, какой кредит вы реально можете получить с учётом доходов и имеющихся обязательств. Банки обычно требуют первоначальный взнос пятнадцать-двадцать процентов цены, плюс деньги на расходы по покупке. Только зная верхнюю границу, имеет смысл выбирать район и тип недвижимости. Помощь в сравнении предложений нескольких банков мы предлагаем через кредитное посредничество.
Помимо цены недвижимости, при перепродаже старой квартиры вы платите налог на оборот недвижимости в размере трёх процентов, нотариальные сборы, стоимость оценки для банка, комиссию за обработку кредита и посредническое вознаграждение. При новостройке вместо налога вы платите НДС, включённый в цену, но следует расход на отделку квартиры. Для средней квартиры в Загребе эти дополнительные расходы легко достигают пяти-десяти тысяч евро, а при новостройке расход на кухню, полы и встроенную мебель значительно больше. Сложите всё это, прежде чем решать, сколько можно потратить на саму недвижимость. Подробная разбивка — в руководстве Налоги на недвижимость в Загребе.
Возьмём упрощённый пример. Если у вас 60.000 евро сбережений, часть этих денег уходит на расходы по покупке, скажем 8.000 евро, так что на первоначальный взнос остаётся 52.000 евро. При взносе двадцать процентов это означает недвижимость примерно за 260.000 евро, из которых банк финансирует оставшиеся 208.000 евро кредитом. Проверьте, посилен ли платёж по такому кредиту, сравнив его с текущей арендной платой и с тем, что остаётся от месячного бюджета после всех фиксированных расходов. Если платёж более чем примерно на двадцать процентов выше арендной платы, которую вы платите сейчас, подумайте о более дешёвой недвижимости или более длительном сроке погашения.
Неправильно выбранную локацию нельзя исправить последующим ремонтом, поэтому выбирайте район по повседневному распорядку: расстоянию до работы, школы, общественного транспорта и услуг, которыми вы пользуетесь. Сравните цены и характер районов на странице Недвижимость по районам и в отдельных руководствах по Трешневке, Трнье и Максимиру.
Первые покупатели чаще всего выбирают между студией, однокомнатной и двухкомнатной квартирой, в зависимости от бюджета и планов на ближайшие несколько лет. Если вы планируете семью, двухкомнатная квартира — более надёжный выбор, потому что легче перепродаётся. Обзор рынка по типу — на страницах Квартиры в Загребе и Дома в Загребе.
На просмотре смотрите не только на планировку и состояние, но спрашивайте о размере резервного фонда, возможных долгах дома, энергетическом классе и, для старых зданий в центре, о статусе после конструктивного обследования 2020 года. Проверьте, оформлена ли квартира как отдельная единица собственности и соответствует ли фактическое состояние поземельной книге. Ориентация квартиры и освещённость в течение дня — фактор, который позже сильнее всего влияет на повседневную жизнь. По возможности приходите на просмотр дважды, один раз днём и один раз вечером, чтобы услышать уровень шума с улицы и увидеть, как обстоит дело с парковкой в районе.
Когда вы договоритесь о цене, подписывается предварительный договор с задатком, обычно десять процентов цены. Предварительный договор определяет срок заключения основного договора, способ оплаты и условия, при которых задаток возвращается или удерживается. Не подписывайте предварительный договор до того, как проверено состояние недвижимости в поземельной книге.
После предварительного договора банк направляет оценщика, который определяет стоимость недвижимости. Если оценка ниже согласованной цены, банк одобряет кредит на меньшую стоимость, так что разницу вам придётся покрыть собственными средствами. Поэтому полезно иметь ориентировочную оценку до предварительного договора.
Основной договор купли-продажи подписывается и заверяется у нотариуса. После оплаты цены покупки подаётся налог на оборот недвижимости и начинается регистрация нового владельца в поземельной книге. Всю эту административную часть мы можем вести вместо вас через административно-правовые услуги.
При передаче снимаются показания счётчиков электричества, воды и газа, передаются ключи и подписывается акт о состоянии недвижимости. Зарегистрируйте смену владельца у поставщиков энергоносителей и в сообществе совладельцев, чтобы с этого момента счета были на ваше имя. Мы также рекомендуем сразу после заселения сделать фотографии показаний счётчиков и помещения, на случай последующих разногласий.
При жилищном кредите вы выбираете между фиксированной ставкой на весь срок погашения, которая обычно немного выше, но даёт определённость, потому что платёж остаётся неизменным, и комбинацией фиксированной ставки на первые несколько лет и переменной впоследствии. Для первого покупателя, который только выстраивает семейный бюджет, предсказуемый платёж на более длительный срок часто ценнее немного более низкой стартовой ставки. Через кредитное посредничество мы сравниваем оба варианта на конкретных цифрах для вашей суммы и срока.
Помимо первоначального взноса пятнадцать-двадцать процентов цены, рассчитывайте на расходы по покупке, не покрываемые кредитом, что вместе часто означает около двадцати пяти процентов цены наличными.
Цены трудно предсказать, а аренда, которую вы платите, пока ждёте, — это тоже расход. Привязывайте решение к собственной готовности и кредитоспособности, а не к догадкам о рынке.
Можно, но при первой покупке самый большой риск — упущение при проверке документации и договора. Агентство берёт эту часть на себя и согласует все стороны сделки.
При простых покупках нотариус и агентство покрывают необходимое. При более сложных ситуациях, таких как долевая собственность или наследование, мы рекомендуем и адвоката.
От поиска недвижимости до заселения обычно проходит два-три месяца при условии, что документация и кредит в порядке.
Банки рассматривают это индивидуально. Бессрочный договор облегчает одобрение, но при достаточном взносе и чистой кредитной истории кредит возможен и по срочному договору, иногда с созаёмщиком.
Перейдите ко всем руководствам, налогам на недвижимость, оценке стоимости и консультации при покупке.