Kauf der ersten Immobilie in Zagreb
Ein Leitfaden Schritt für Schritt: Budget, Kredit, Stadtteil, Besichtigungen, Vertrag und Übergabe.
Der Kauf der ersten Immobilie in Zagreb wirkt wie ein großer Schritt, ist aber tatsächlich eine Reihe kleinerer Entscheidungen in einer bestimmten Reihenfolge. Halten Sie diese Reihenfolge ein, vermeiden Sie die häufigsten Fehler: sich in eine Wohnung zu verlieben, die Sie nicht finanzieren können, einen Vorvertrag ohne Prüfung der Unterlagen zu unterschreiben oder Kosten zu vergessen, die zum Schluss auftauchen. Dieser Leitfaden von Hermes Nekretnine mit Sitz in der Vlaška ulica 45 in Zagreb führt Sie Schritt für Schritt durch den Ablauf.
Der Leitfaden ist für einen Käufer geschrieben, der zum ersten Mal einen Kauf in Kroatien durchläuft, daher erklären wir bei jedem Schritt auch, warum er wichtig ist, nicht nur, was zu tun ist. Bleibt ein Teil unklar, kontaktieren Sie uns und wir gehen ihn gemeinsam am konkreten Beispiel Ihrer Situation durch.
Bevor Sie ein einziges Inserat öffnen, sprechen Sie mit einer Bank oder einem Kreditvermittler und klären Sie, wie hoch der Kredit ist, den Sie angesichts Ihres Einkommens und bestehender Schulden realistisch erhalten. Banken verlangen in der Regel einen Eigenanteil von fünfzehn bis zwanzig Prozent des Preises, zuzüglich Geld für die Kaufkosten. Erst wenn Sie die Obergrenze kennen, ist es sinnvoll, Stadtteil und Objektart zu wählen. Hilfe beim Vergleich von Angeboten mehrerer Banken bieten wir über die Hypothekenvermittlung.
Neben dem Preis der Immobilie zahlen Sie beim Weiterverkauf einer älteren Wohnung Grunderwerbsteuer von drei Prozent, Notargebühren, die Kosten des Bankgutachtens, die Bearbeitungsgebühr des Kredits und die Maklerprovision. Beim Neubau zahlen Sie statt der Steuer die im Preis enthaltene Mehrwertsteuer, doch folgen die Kosten für die Ausstattung der Wohnung. Bei einer durchschnittlichen Wohnung in Zagreb erreichen diese Zusatzkosten leicht fünf bis zehntausend Euro, beim Neubau die Kosten für Küche, Bodenbelag und Einbauten deutlich mehr. Zählen Sie all das zusammen, bevor Sie entscheiden, wie viel Sie für die Immobilie selbst ausgeben dürfen. Eine detaillierte Aufschlüsselung finden Sie im Leitfaden Immobiliensteuern in Zagreb.
Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel. Haben Sie 60.000 Euro Erspartes, geht ein Teil davon auf Kaufkosten, sagen wir 8.000 Euro, sodass 52.000 Euro für den Eigenanteil bleiben. Bei einem Eigenanteil von zwanzig Prozent bedeutet das eine Immobilie von etwa 260.000 Euro, von der die Bank die restlichen 208.000 Euro mit einem Kredit finanziert. Prüfen Sie, ob die Rate eines solchen Kredits tragbar ist, indem Sie sie mit Ihrer aktuellen Miete und mit dem vergleichen, was nach allen Fixkosten von Ihrem Monatsbudget bleibt. Ist die Rate um mehr als etwa zwanzig Prozent höher als die Miete, die Sie jetzt zahlen, erwägen Sie eine günstigere Immobilie oder eine längere Laufzeit.
Eine falsch gewählte Lage lässt sich durch späteren Umbau nicht beheben, wählen Sie den Stadtteil daher nach Ihrer täglichen Routine: der Entfernung zu Arbeit, Schule, öffentlichem Verkehr und den Angeboten, die Sie nutzen. Vergleichen Sie Preise und Charakter der Stadtteile auf der Seite Immobilien nach Lage und in den einzelnen Leitfäden für Trešnjevka, Trnje und Maksimir.
Erstkäufer wählen meist zwischen einer Einzimmerwohnung und einer Zweizimmerwohnung, je nach Budget und Plänen für die nächsten Jahre. Planen Sie eine Familie, ist eine Zweizimmerwohnung die sicherere Wahl, da sie sich leichter weiterverkaufen lässt. Einen Überblick über den Markt nach Art finden Sie auf den Seiten Wohnungen in Zagreb und Häuser in Zagreb.
Achten Sie bei einer Besichtigung nicht nur auf Grundriss und Zustand, sondern fragen Sie nach der Höhe der Instandhaltungsrücklage, etwaigen Gebäudeschulden, der Energieklasse und bei älteren Gebäuden im Zentrum nach dem Status nach der statischen Prüfung von 2020. Prüfen Sie, ob die Wohnung eine eigene Eigentumseinheit ist und ob der tatsächliche Zustand dem Grundbuch entspricht. Ausrichtung der Wohnung und Tageslicht sind der Faktor, der das tägliche Leben später am stärksten beeinflusst. Kommen Sie wenn möglich zweimal zur Besichtigung, einmal tagsüber und einmal abends, um den Straßenlärm zu hören und zu sehen, wie das Parken im Stadtteil funktioniert.
Sobald Sie sich über den Preis einig sind, wird ein Vorvertrag mit einer Anzahlung unterzeichnet, meist zehn Prozent des Preises. Der Vorvertrag legt die Frist für den Abschluss des Hauptvertrags, die Zahlungsweise und die Bedingungen fest, unter denen die Anzahlung zurückgezahlt oder einbehalten wird. Unterschreiben Sie den Vorvertrag nicht, bevor der Grundbuchstand der Immobilie geprüft ist.
Nach dem Vorvertrag schickt die Bank einen Gutachter, der den Wert der Immobilie bestimmt. Ist das Gutachten niedriger als der vereinbarte Preis, genehmigt die Bank den Kredit auf den niedrigeren Wert, sodass Sie die Differenz aus Eigenmitteln decken müssen. Deshalb ist eine grobe Bewertung vor dem Vorvertrag hilfreich.
Der Hauptkaufvertrag wird beim Notar unterzeichnet und beglaubigt. Nach Zahlung des Kaufpreises wird die Grunderwerbsteuer angemeldet und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch eingeleitet. Diesen gesamten administrativen Teil können wir über die Verwaltungs- und Rechtsdienstleistungen für Sie übernehmen.
Bei der Übergabe werden Strom-, Wasser- und Gaszähler abgelesen, die Schlüssel übergeben und ein Protokoll über den Zustand der Immobilie unterzeichnet. Melden Sie den Eigentümerwechsel bei den Energieversorgern und der Eigentümergemeinschaft, damit die Rechnungen ab diesem Zeitpunkt auf Ihren Namen lauten. Wir empfehlen außerdem, direkt nach dem Einzug Fotos der Zählerstände und der Räume zu machen, für den Fall späterer Unstimmigkeiten.
Bei einem Wohnbaukredit wählen Sie zwischen einem festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit, der meist etwas höher ist, aber Sicherheit gibt, da die Rate gleich bleibt, und einer Kombination aus festem Zinssatz für die ersten Jahre und variablem Zinssatz danach. Für einen Erstkäufer, der den Haushaltsbudget erst zusammenstellt, ist eine planbare Rate über einen längeren Zeitraum oft mehr wert als ein etwas niedrigerer Startzinssatz. Über die Hypothekenvermittlung vergleichen wir beide Optionen anhand konkreter Zahlen für Ihren Betrag und Ihre Laufzeit.
Neben einem Eigenanteil von fünfzehn bis zwanzig Prozent des Preises rechnen Sie mit nicht durch den Kredit gedeckten Kaufkosten, was zusammen oft rund fünfundzwanzig Prozent des Preises in bar bedeutet.
Preise sind schwer vorherzusagen, und die Miete, die Sie beim Warten zahlen, ist ebenfalls ein Kosten. Knüpfen Sie die Entscheidung an Ihre eigene Bereitschaft und Kreditfähigkeit, nicht an Vermutungen über den Markt.
Sie können, doch beim ersten Kauf ist das größte Risiko eine Lücke bei der Prüfung von Unterlagen und Vertrag. Eine Agentur übernimmt diesen Teil und stimmt alle Parteien der Transaktion ab.
Bei einfachen Käufen decken Notar und Agentur das Nötige ab. Bei komplexeren Situationen wie Miteigentum oder Erbschaft empfehlen wir zusätzlich einen Anwalt.
Vom Finden der Immobilie bis zum Einzug dauert es meist zwei bis drei Monate, sofern Unterlagen und Kredit in Ordnung sind.
Banken sehen das im Einzelfall. Ein unbefristeter Vertrag erleichtert die Genehmigung, doch mit ausreichendem Eigenanteil und sauberer Kredithistorie ist ein Kredit auch mit befristetem Vertrag möglich, mitunter mit einem Mitkreditnehmer.
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