Налоги на недвижимость в Загребе
Налог на оборот, НДС при новостройке, налог на доход от отчуждения и ежегодный налог.
Налоги и сборы часто застают покупателей и продавцов врасплох, потому что не видны в объявлении, но могут существенно изменить расчёт. Это руководство агентства Hermes Nekretnine с офисом на улице Vlaška 45 в Загребе объясняет, какие налоги и расходы нужно предусмотреть при покупке, продаже и владении недвижимостью в Загребе. Руководство носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового консультанта или нотариуса по вашей конкретной ситуации.
Налог на оборот недвижимости составляет три процента и, как правило, его платит покупатель. База — рыночная стоимость недвижимости на момент приобретения, которую определяет налоговая администрация, а не обязательно цена из договора, если она существенно отличается от рыночной. Подача чаще всего осуществляется через нотариуса, который заверяет договор и передаёт его в налоговую администрацию, а налог уплачивается по решению в срок, указанный в нём.
Налог на оборот не платится при покупке новой недвижимости напрямую у застройщика, который является плательщиком НДС, поскольку в этом случае НДС включён в цену. Он также не платится при приобретении недвижимости по наследству или в дар между супругами и родственниками по прямой линии, а также при внесении недвижимости в общество как вклад. Освобождение при покупке первой недвижимости было отменено в начале 2017 года, поэтому первые покупатели сегодня платят налог на оборот по той же ставке, что и все остальные.
Когда договор солемнизирует нотариус, он передаёт его в электронном виде в налоговую администрацию, и подача сведений об обороте, как правило, выполнена. Если переход не проходил через нотариуса, приобретатель обязан сам подать сведения в компетентное отделение налоговой администрации в течение тридцати дней. После получения подачи налоговая администрация выдаёт решение об исчисленном налоге, который уплачивается в срок, указанный в решении, обычно в течение пятнадцати дней с момента вручения.
При покупке квартиры в новостройке у застройщика, который является плательщиком НДС, вместо налога на оборот в цену включён НДС по ставке двадцать пять процентов. Для покупателя это означает, что налоговая нагрузка уже содержится в указанной цене, но она относится ко всей стоимости квартиры, включая долю земли и общих частей. Кроме того, при новостройке регулярно следует расход на отделку, от кухни и полов до встроенной мебели.
В то время как наследование и дарение между супругами и родственниками по прямой линии освобождены от налога на оборот, при приобретении недвижимости в дар или по наследству вне этого круга, например между братьями и сёстрами или неродственными лицами, как правило, возникает налог на оборот в размере трёх процентов. Перед принятием дара значительной стоимости полезно заранее рассчитать налоговые расходы.
Если вы продаёте недвижимость в течение двух лет с момента приобретения, полученная разница в цене облагается как доход от имущества. Налог не платится, если недвижимость служила жильём для вас или ваших иждивенцев, если вы приобрели её по наследству или если продажа последовала более чем через два года владения. Особый случай — частая продажа: если вы за короткий период отчуждаете несколько объектов, это может рассматриваться для целей налогообложения как осуществление деятельности с иным налоговым режимом. Перед продажей в двухлетний срок мы рекомендуем проверку с налоговым консультантом.
С 2025 года в Хорватии применяется ежегодный налог на недвижимость, который заменил прежний налог на дома для отдыха. Размер за квадратный метр в пределах установленного законом диапазона определяет каждый город своим решением, в том числе город Загреб. Недвижимость, где владелец зарегистрировал место жительства, а также сданная в долгосрочную аренду, как правило, находится в более благоприятном положении или освобождена, тогда как пустующие и эпизодически используемые квартиры и дома для отдыха облагаются налогом. Поскольку решения городов могут меняться из года в год, перед покупкой проверьте актуальное решение города Загреба и как оно применяется к вашей ситуации.
Помимо налогов, в бюджет следует включить нотариальное вознаграждение за заверение подписей и солемнизацию договора, судебный сбор за регистрацию права собственности в поземельной книге и возможные расходы на составление договора у адвоката, если его не готовит агентство. При покупке в кредит добавляются стоимость оценки недвижимости для банка и комиссия за обработку кредитной заявки.
Посредническое вознаграждение согласуется договором о посредничестве и зависит от вида и стоимости сделки, а также объёма работы. Сумму и всё, что она покрывает, вы получаете в письменном предложении до подписания. Обзор того, что включает посредничество, — на страницах консультации при покупке и представительство продавца.
Продавец, как правило, несёт расходы на изготовление энергетического сертификата, обязательного при каждой продаже, и посредническое вознаграждение, если так согласовано. Если на недвижимости зарегистрирована ипотека, добавляются расходы на её погашение после выплаты кредита. В случае продажи в двухлетний срок с момента приобретения может возникнуть и налог на доход от отчуждения, как описано выше. Энергетический сертификат мы организуем через энергетическую сертификацию.
Для перепродаваемой квартиры стоимостью 200.000 евро покупателю помимо цены следует рассчитывать на налог на оборот примерно 6.000 евро, нотариальные и связанные с поземельной книгой расходы порядка нескольких сотен евро, стоимость оценки для банка и обработки кредита также несколько сотен евро и посредническое вознаграждение по договору. Суммарные дополнительные расходы в этом примере чаще всего составляют от трёх до пяти процентов цены, в зависимости от способа финансирования. При покупке без кредита отпадают оценка для банка и комиссия за обработку, поэтому доля дополнительных расходов находится в нижней части этого диапазона. При новостройке вместо налога на оборот платится НДС, уже включённый в цену, но следует расход на отделку, который для средней квартиры может превысить проценты из этого примера.
Налог на оборот недвижимости в размере трёх процентов, как правило, платит покупатель, кроме новостройки от плательщика НДС, где НДС включён в цену.
Нет. Это освобождение было отменено в начале 2017 года, и первые покупатели сегодня платят налог на оборот по той же ставке, что и все остальные.
Для недвижимости, приобретённой по наследству, налог на доход от отчуждения, как правило, не возникает, но по конкретному случаю проверьте с налоговым консультантом.
Налоговую базу определяет налоговая администрация как рыночную стоимость недвижимости на момент приобретения, сравнивая её с ценами похожих объектов.
Недвижимость с зарегистрированным местом жительства владельца, как правило, находится в более благоприятном положении или освобождена, но окончательный режим зависит от актуального решения города Загреба.
В обоснованных случаях налоговая администрация по заявлению может одобрить рассрочку уплаты налогового долга. Условия и число платежей зависят от суммы и вашей ситуации.
Перейдите ко всем руководствам, руководству для первых покупателей, оценке стоимости недвижимости и административно-правовым услугам.