Nakup prve nepremičnine v Zagrebu
Vodnik korak za korakom: proračun, kredit, četrt, ogledi, pogodba in primopredaja.
Nakup prve nepremičnine v Zagrebu deluje kot en velik korak, a je v resnici niz manjših odločitev v določenem zaporedju. Če se tega zaporedja držite, se izognete najpogostejšim napakam: zaljubljenju v stanovanje, ki ga ne morete financirati, podpisu predpogodbe brez pregleda dokumentacije ali pozabljenim stroškom, ki se pojavijo proti koncu. Ta vodnik agencije Hermes Nekretnine s sedežem na Vlaški ulici 45 v Zagrebu vas vodi skozi postopek korak za korakom.
Vodnik je napisan za kupca, ki prvič gre skozi nakup na Hrvaškem, zato pri vsakem koraku pojasnimo tudi, zakaj je pomemben, ne le kaj je treba storiti. Če vam kateri del ostane nejasen, se obrnite na nas in ga bomo skupaj pregledali na konkretnem primeru vaše situacije.
Preden odprete eno samo oglasno objavo, se pogovorite z banko ali kreditnim posrednikom in ugotovite, kako velik kredit realno lahko dobite glede na dohodke in obstoječe obveznosti. Banke običajno zahtevajo lastno udeležbo petnajst do dvajset odstotkov cene, poleg denarja za stroške nakupa. Šele ko poznate zgornjo mejo, je smiselno izbrati četrt in vrsto nepremičnine. Pomoč pri primerjavi ponudb več bank nudimo prek kreditnega posredovanja.
Poleg cene nepremičnine pri preprodaji starejšega stanovanja plačate davek na promet nepremičnin v višini treh odstotkov, notarske pristojbine, strošek cenitve za banko, nadomestilo za obdelavo kredita in posredniško provizijo. Pri novogradnji namesto davka plačate DDV, vključen v ceno, sledi pa strošek opreme stanovanja. Pri povprečnem stanovanju v Zagrebu ti dodatni stroški zlahka dosežejo pet do deset tisoč evrov, pri novogradnji pa strošek kuhinje, tal in vgradnih elementov precej več. Vse to seštejte, preden se odločite, koliko smete porabiti za samo nepremičnino. Podrobno razčlembo najdete v vodniku Davki na nepremičnine v Zagrebu.
Vzemimo poenostavljen primer. Če imate 60.000 evrov prihrankov, del tega denarja gre za stroške nakupa, recimo 8.000 evrov, tako da vam za lastno udeležbo ostane 52.000 evrov. Ob lastni udeležbi dvajset odstotkov to pomeni nepremičnino okoli 260.000 evrov, od katere banka preostalih 208.000 evrov financira s kreditom. Ali je obrok takšnega kredita vzdržen, preverite tako, da ga primerjate s trenutno najemnino in s tem, kar vam po vseh fiksnih stroških ostane od mesečnega proračuna. Če je obrok za več kot približno dvajset odstotkov višji od najemnine, ki jo zdaj plačujete, razmislite o cenejši nepremičnini ali daljši odplačilni dobi.
Napačno izbrane lokacije ni mogoče popraviti z naknadno prenovo, zato četrt izberite glede na vsakodnevno rutino: oddaljenost od dela, šole, javnega prevoza in vsebin, ki jih uporabljate. Primerjajte cene in značaj četrti na strani Nepremičnine po lokacijah in v posameznih vodnikih za Trešnjevko, Trnje in Maksimir.
Prvi kupci najpogosteje izbirajo med garsonjero, enosobnim in dvosobnim stanovanjem, odvisno od proračuna in načrtov za naslednjih nekaj let. Če načrtujete družino, je dvosobno stanovanje varnejša izbira, ker se lažje preproda. Pregled trga po vrsti je na straneh Stanovanja v Zagrebu in Hiše v Zagrebu.
Na ogledu ne glejte samo razporeditve in stanja, ampak vprašajte za višino rezervnega sklada, morebitne dolgove stavbe, energetski razred in pri starejših stavbah v centru za status po statičnem pregledu iz leta 2020. Preverite, ali je stanovanje etažirano in ali dejansko stanje ustreza zemljiški knjigi. Orientacija stanovanja in osvetljenost čez dan sta dejavnik, ki pozneje najbolj vpliva na vsakdanje življenje. Če je mogoče, pridite na ogled dvakrat, enkrat podnevi in enkrat zvečer, da slišite raven hrupa z ulice in vidite, kako je s parkiranjem v četrti.
Ko se dogovorite o ceni, se podpiše predpogodba z aro, običajno deset odstotkov cene. Predpogodba določa rok za sklenitev glavne pogodbe, način plačila in pogoje, pod katerimi se ara vrne ali zadrži. Predpogodbe ne podpisujte, preden je preverjeno zemljiškoknjižno stanje nepremičnine.
Po predpogodbi banka pošlje cenilca, ki ugotovi vrednost nepremičnine. Če je cenitev nižja od dogovorjene cene, banka odobri kredit na nižjo vrednost, tako da morate razliko pokriti z lastnimi sredstvi. Zato je koristno imeti okvirno cenitev pred predpogodbo.
Glavna kupoprodajna pogodba se podpiše in overi pri notarju. Po plačilu kupnine se prijavi davek na promet nepremičnin in začne vpis novega lastnika v zemljiško knjigo. Celoten ta administrativni del lahko namesto vas vodimo prek upravno-pravnih storitev.
Ob primopredaji se odčitajo števci elektrike, vode in plina, predajo se ključi in podpiše zapisnik o stanju nepremičnine. Prijavite spremembo lastnika pri distributerjih energentov in skupnosti solastnikov, da računi od tega trenutka glasijo na vaše ime. Priporočamo tudi, da takoj po vselitvi naredite fotografije stanja števcev in prostora, za primer poznejših nesoglasij.
Pri stanovanjskem kreditu izbirate med fiksno obrestno mero skozi celotno odplačilno dobo, ki je običajno nekoliko višja, a daje gotovost, ker obrok ostane enak, in kombinacijo fiksne mere za prvih nekaj let ter spremenljive pozneje. Za prvega kupca, ki šele sestavlja družinski proračun, je predvidljiv obrok skozi daljše obdobje pogosto vreden več kot nekoliko nižja začetna mera. Prek kreditnega posredovanja primerjamo obe možnosti na konkretnih številkah za vaš znesek in rok.
Poleg lastne udeležbe petnajst do dvajset odstotkov cene računajte na stroške nakupa, ki jih kredit ne pokriva, kar skupaj pogosto pomeni okoli petindvajset odstotkov cene v gotovini.
Cene je težko napovedati, najemnina, ki jo plačujete med čakanjem, pa je prav tako strošek. Odločitev vežite na svojo pripravljenost in kreditno sposobnost, ne na ugibanje o trgu.
Lahko, a pri prvem nakupu je največje tveganje spregled pri pregledu dokumentacije in pogodbe. Agencija ta del prevzame in uskladi vse strani v transakciji.
Pri preprostih nakupih notar in agencija pokrijeta potrebno. Pri zapletenejših situacijah, kot sta solastništvo ali dedovanje, priporočamo tudi odvetnika.
Od najdbe nepremičnine do vselitve običajno traja dva do tri mesece, če sta dokumentacija in kredit urejena.
Banke to presojajo od primera do primera. Pogodba za nedoločen čas olajša odobritev, a z zadostno lastno udeležbo in urejeno kreditno zgodovino je kredit mogoč tudi s pogodbo za določen čas, včasih s sodolžnikom.
Nadaljujte na vse vodnike, davke na nepremičnine, oceno vrednosti in svetovanje pri nakupu.