Poslovni prostori u Zagrebu
Uredi, lokali i skladišta, zakup i kupnja, cijene po zonama i pravni status.
Poslovni prostori u Zagrebu obuhvaćaju vrlo različite tipove nekretnina: uredske prostore, ulične lokale za trgovinu i ugostiteljstvo, skladišne i proizvodne hale te manje poslovne jedinice u prizemljima stambenih zgrada. Zajedničko im je da se vrednuju prema tome koliko prihoda mogu donijeti, bilo kroz vlastito poslovanje bilo kroz najam. Agencija Hermes nekretnine sa sjedištem u Vlaškoj ulici 45 posreduje kod kupnje, prodaje i zakupa poslovnih prostora u gradu i na ovoj stranici objašnjava kako pristupiti svakom od tih segmenata.
Za razliku od stambenih nekretnina, kod poslovnog prostora presudna je usklađenost prostora s planiranom djelatnošću. Isti lokal može biti odličan za ured, a neupotrebljiv za ugostiteljstvo bez većih ulaganja u ventilaciju, sanitarije i odvod. Zato svaku ponudu gledamo iz perspektive konkretne namjene, a ne samo kvadrata i cijene.
Uredski prostori dijele se na prostore u poslovnim zgradama više klase, s recepcijom, klimatizacijom i parkingom, te na urede u adaptiranim stambenim zgradama, koji su jeftiniji, ali skromnije opremljeni. Ulični lokali cijene se prema prometu pješaka i vidljivosti, pa su lokacije na glavnim potezima poput Ilice i okolice Trga bana Jelačića u posebnom cjenovnom razredu. Skladišni i proizvodni prostori koncentrirani su u gospodarskim zonama na rubu grada, gdje su bitni visina prostora, nosivost poda i pristup kamionima.
Većina tvrtki, osobito onih u ranoj fazi, kreće od zakupa jer time ne veže kapital i zadržava fleksibilnost. Kupnja poslovnog prostora ima smisla kada je poslovanje stabilno, kada je lokacija strateški važna ili kada se prostor kupuje kao ulaganje za dugoročni najam. Kod zakupa je ključan ugovor, a kod kupnje pravni status prostora, i o oboma pišemo u nastavku.
Mjesečni najam uredskog prostora u poslovnim zgradama više klase u širem centru kreće se okvirno od 11 do 18 eura po kvadratu, dok su uredi u sekundarnim zonama i adaptiranim zgradama bliže rasponu od 7 do 11 eura po kvadratu. Ulični lokali na najprometnijim lokacijama u centru mogu tražiti i 25 do 40 eura po kvadratu mjesečno, a u mirnijim kvartovima 8 do 15 eura. Kupovne cijene uredskih i poslovnih prostora u pravilu su u rasponu od 2.000 do 4.000 eura po kvadratu, ovisno o zoni, klasi zgrade i stanju prostora.
Uredski prostori najviše se traže u širem centru i uz poslovne poteze poput Radničke ceste, Slavonske avenije i okolice Zagrebačke burze, gdje su smještene veće poslovne zgrade. Ulični lokali za trgovinu i ugostiteljstvo najtraženiji su u Donjem gradu i na glavnim pješačkim potezima, a manje poslovne jedinice u prizemljima traže se u gusto naseljenim kvartovima poput Trešnjevke i Trnja. Skladišta i proizvodni pogoni koncentrirani su na Žitnjaku, Jankomiru, u Sesvetama i Rakitju, blizu izlaza na autocestu.
Lokali za kafiće i restorane u Zagrebu poseban su slučaj jer uz lokaciju i promet pješaka traže i ispunjenje strožih tehničkih uvjeta. Bitni su odvojen ulaz, dostatna električna snaga, priprema za ventilaciju i odvod dima, sanitarni čvor prema broju gostiju te mogućnost postavljanja terase, koja u centru grada često čini velik dio prihoda. Prije zakupa provjeravamo je li u prostoru ranije već bila ugostiteljska djelatnost, jer prenamjena prostora koji nije bio ugostiteljski zna zahtijevati opsežna i skupa ulaganja te suglasnosti suvlasnika zgrade.
Provjeravamo je li prostor u zemljišnim knjigama upisan kao poslovni i je li etažiran, jer prostori s neriješenim statusom teško dobivaju rješenje za obavljanje djelatnosti. Uspoređujemo tehnička svojstva prostora s minimalnim tehničkim uvjetima za planiranu djelatnost, uključujući visinu, ventilaciju, sanitarije, električnu snagu i pristupačnost osobama s invaliditetom. Kod uredskih zgrada gledamo klimatizaciju, broj parkirnih mjesta i troškove zajedničke pričuve. Kod zakupa posebno analiziramo ugovor: trajanje, otkazni rok, način usklađivanja najamnine, tko snosi trošak ulaganja u prostor i vraća li se ono na kraju zakupa.
Investitori koji kupuju poslovni prostor radi najma u Zagrebu obično računaju na bruto godišnji prinos u rasponu od 5 do 7 posto, ovisno o lokaciji i kvaliteti zakupca. Uredski prostor s dugoročnim zakupcem stabilne tvrtke nosi niži rizik i niži prinos, dok ulični lokal s čestom izmjenom zakupaca nosi viši prinos, ali i veću vjerojatnost praznog razdoblja. Prije kupnje radimo procjenu realno ostvarive najamnine za konkretnu lokaciju i tip prostora.
Karakter poslovne ponude razlikuje se po dijelovima grada:
Detaljne vodiče pripremili smo za kupnju poslovnih prostora i prodaju poslovnih prostora. Za posredovanje kod zakupa i za pomoć oko ugovora pogledajte najam nekretnina i administrativno-pravne usluge.
Kod poslovnog prostora pogreška u odabiru lokacije ili prostora koji ne odgovara djelatnosti izravno košta kroz manji promet ili skupu adaptaciju. Zato prostor uvijek gledamo kroz vašu djelatnost, a ne samo kroz oglas. Javite nam se u ured u Vlaškoj ulici 45 u Zagrebu, na +385 91 5767033 ili na [email protected] za pomoć u pronalasku, kupnji, prodaji ili zakupu poslovnog prostora.
Uredi u poslovnim zgradama više klase u širem centru kreću se okvirno od 11 do 18 eura po kvadratu mjesečno, a u sekundarnim zonama od 7 do 11 eura po kvadratu.
Promjena namjene moguća je uz odgovarajući postupak i ako to dopušta plan i pravila zgrade. Prije kupnje s takvom namjerom provjeravamo je li promjena realno izvediva.
To se uređuje ugovorom. Čest je model u kojem zakupac ulaže u prostor, a dio ulaganja prebija se kroz nižu najamninu u prvim mjesecima. Detalje treba jasno definirati prije potpisa.
Bruto godišnji prinos obično se kreće od 5 do 7 posto, uz niži prinos i rizik za uredske prostore s dugoročnim zakupcem, a viši za ulične lokale.
Da, energetski certifikat obvezan je i za poslovne prostore kod prodaje i zakupa. Organizaciju certificiranja preuzimamo kroz energetsko certificiranje.
Za standardni ured ili lokal obično je potrebno nekoliko tjedana do dva mjeseca, dok specifični zahtjevi, poput velike hale s pristupom kamionima ili lokala za ugostiteljstvo na točno određenom potezu, mogu potrajati i dulje.
Pogledajte i stanove u Zagrebu, zemljišta u Zagrebu, pregled svih zagrebačkih kvartova te vodiče za kupnju i prodaju.