Novogradnja ali starejša gradnja v Zagrebu
Primerjava cene, vstopnih in vzdrževalnih stroškov, lokacije, potresov in preprodajne vrednosti.
Kupci v Zagrebu zelo pogosto izbirajo med dvema možnostma za podoben denar: manjšo kvadraturo v novogradnji na robu četrti ali večjo, a neurejeno starejšo nepremičnino bliže centru. Noben odgovor ni univerzalno pravilen, saj je odvisen od tega, koliko ste pripravljeni vložiti v prenovo, kako pomembna vam je lokacija in ali nameravate nepremičnino hitro preprodati ali v njej ostati dolgo. Ta vodnik agencije Hermes Nekretnine s sedežem na Vlaški ulici 45 v Zagrebu primerja novogradnjo in starejšo gradnjo po vseh pomembnih postavkah.
V isti četrti novogradnja praviloma dosega ceno na kvadratni meter, ki je dvajset do štirideset odstotkov višja od primerljive starejše gradnje. Za to razliko kupec dobi vseljivo nepremičnino brez takoj vidnih stroškov, boljšo izolacijo in največkrat dvigalo in parkirno mesto. Nižja cena na kvadratni meter pri starejši gradnji pogosto pomeni tudi večjo kvadraturo za isti proračun, a ob obveznosti vlaganja, ki jo je treba realno oceniti pred nakupom.
Pri novogradnji od investitorja, zavezanca za DDV, je davek vključen v ceno, sledi pa strošek opreme: kuhinja, tla, razsvetljava in vgradni elementi za povprečno stanovanje zlahka dosežejo nekaj deset tisoč evrov. Pri starejši gradnji se plača davek na promet v višini treh odstotkov, nato pa, odvisno od stanja, prenova napeljav, stavbnega pohištva, kopalnice in tal. Vsota cene in vseh teh vlaganj je šele realna cena vseljive nepremičnine in prav na tej ravni je treba primerjati novogradnjo in starejšo gradnjo.
Novogradnja z dobro izolacijo in sodobnim sistemom ogrevanja prinaša nižje obratovalne stroške in v prvih letih malo nepredvidenih izdatkov. Starejša gradnja, zlasti stavbe brez prenovljene fasade in z izvirnim stavbnim pohištvom, ima višje stroške ogrevanja in pogostejše velike skupne posege, kot je sanacija strehe ali fasade, ki se plačujejo prek povišanega rezervnega sklada. Energetski razred, ki ga podrobneje obravnavamo v vodniku Energetska izkaznica v Zagrebu, je dobra hitra referenca za pričakovane stroške.
Starejša gradnja je skoncentrirana v najbolj privlačnih, osrednjih delih mesta, v Spodnjem mestu in Gornjem mestu, kjer novih stavb tako rekoč ni. Novogradnja se gradi tam, kjer je prost prostor ali kjer se rušijo stare hiše, torej na robovih četrti, ob nasipu Save v Trnju, v vzhodnih delih mesta in v Novem Zagrebu. Če vam je osrednja lokacija prioriteta, se izbira pogosto zoži na starejšo gradnjo za prenovo.
V Zagrebu je parkiranje eden največjih praktičnih razlogov, zaradi katerih kupci odstopijo od starejše gradnje v centru. Stare stavbe v Spodnjem mestu in Gornjem mestu praviloma nimajo lastnih parkirnih mest, zato so stanovalci odvisni od plačljivih con in dovolilnic za stanovalce, ob vsakodnevnem iskanju prostora. Novogradnja skoraj vedno prihaja z garažnim ali parkirnim mestom, včasih z več, kar poleg vrednosti mesta pomeni tudi povsem drugačen vsakdan. Če imate avto in ga nameravate obdržati, je to postavko vredno postaviti visoko na seznam meril.
Potres leta 2020 je najbolj prizadel staro zidano gradnjo v središču mesta. Pri nakupu starejše gradnje v Spodnjem mestu ali Gornjem mestu pridobimo podatke o statusu stavbe po statičnem pregledu in o načrtovani prenovi, saj to neposredno vpliva na prihodnje stroške in varnost. Novogradnja in novejša armiranobetonska gradnja sta se izkazali za bistveno odpornejši, zato je pri njiju to vprašanje manj izrazito.
Novogradnja nosi drugačna vprašanja kot starejša gradnja. Če se kupuje v fazi gradnje, so pomembni ugled in reference investitorja, jamstveni pogoji, dinamika gradnje in zavarovanje vplačanih sredstev. Tudi pri vseljivih novogradnjah je vredno preveriti kakovost izvedbe skupnih delov, hidroizolacijo, stavbno pohištvo in zvočno izolacijo med stanovanji, saj so razlike med posameznimi projekti v isti četrti lahko velike.
Starejša gradnja v centru pogosto ponuja visoke strope, debele zidove, kakovostne izvirne detajle in prostornejšo razporeditev, kar je v novi gradnji težko poustvariti. Novogradnja po drugi strani prinaša funkcionalnejšo razporeditev brez izgube prostora na hodnike, večje balkone in lože, shrambo in parkirno mesto v sklopu stavbe ter boljšo zvočno in toplotno izolacijo.
Vseljiva novogradnja v dobri četrti se hitro preproda, ker kupci želijo nepremičnino brez dela. Prenovljena starejša gradnja na kakovostnem naslovu je prav tako zelo likvidna, medtem ko neprenovljena starejša gradnja privlači ožji krog kupcev, pripravljenih na prenovo, zato se prodaja počasneje, a z večjim prostorom za pogajanja.
Če izberete starejšo gradnjo za prenovo, je poleg stanovanjskega kredita za nakup pogosto mogoče dogovoriti dodatni znesek za prenovo, pod pogojem, da banka sprejme popis del. Tako se skupna naložba porazdeli na en obrok, namesto da prenovo financirate iz gotovine po vselitvi. Prek kreditnega posredovanja preverimo, katere banke ponujajo tako kombinacijo in pod kakšnimi pogoji za vašo situacijo.
Vzemimo proračun 250.000 evrov. V eni različici je to vseljivo dvosobno stanovanje okoli petdesetih kvadratov v novogradnji na robu Trešnjevke ali v Trnju, s parkiriščem in nizkimi obratovalnimi stroški. V drugi različici je to okoli sedemdeset kvadratov starejše gradnje bliže centru, a za prenovo, kjer po naložbi dodatnih štirideset do šestdeset tisoč evrov dobite večji in bolj značilen prostor na boljšem naslovu. Prva različica je enostavnejša in hitrejša, druga ima dolgoročno lahko večji potencial, a zahteva čas, denar in strpnost do gradbišča. Vredno je omeniti tudi, da med prenovo starejše gradnje, ki lahko traja nekaj mesecev, običajno plačujete še najemnino ali obrok za drugo bivališče, kar je dodaten skriti strošek druge različice.
Na kvadratni meter skoraj vedno je, a ko se starejši gradnji doda strošek prenove, se končna cena vseljive nepremičnine pogosto izenači.
Če je lokacija za vas odločilna in nameravate ostati dolgo, pogosto da. Ključno je vnaprej realno oceniti strošek in trajanje prenove.
Za temeljito prenovo napeljav, stavbnega pohištva, kopalnice in tal računajte približno od šeststo do tisoč evrov na kvadratni meter, odvisno od obsega in standarda.
Tveganje je večje pri stari zidani gradnji v centru. Pred nakupom preverimo status stavbe po statičnem pregledu in načrte prenove.
Da, a banka kredit izplačuje v tranšah glede na napredek gradnje in zahteva dodatne instrumente zavarovanja, zato so pomembni kreditna sposobnost in soliden investitor.
Da, novogradnja je skoncentrirana v četrtih v razvoju in na robovih mesta, medtem ko se v osrednjih četrtih gradi redko in večinoma z rušenjem obstoječih objektov.
Nadaljujte na vse vodnike, stanovanja v Zagrebu, energetsko izkaznico in davke na nepremičnine.