Novogradnja ili starogradnja u Zagrebu
Usporedba cijene, troškova ulaska i održavanja, lokacije, potresa i preprodajne vrijednosti.
Kupci u Zagrebu vrlo često biraju između dvije opcije za sličan novac: manje kvadrature u novogradnji na rubu kvarta ili veće, ali neuređene starogradnje bliže centru. Nijedan odgovor nije univerzalno točan, jer ovisi o tome koliko ste spremni uložiti u obnovu, koliko vam je važna lokacija i planirate li nekretninu brzo preprodati ili u njoj ostati dugo. Ovaj vodič agencije Hermes nekretnine, sa sjedištem u Vlaškoj ulici 45 u Zagrebu, uspoređuje novogradnju i starogradnju po svim bitnim stavkama.
U istom kvartu novogradnja u pravilu postiže cijenu po kvadratu koja je dvadeset do četrdeset posto viša od usporedive starogradnje. Za tu razliku kupac dobiva useljivu nekretninu bez odmah vidljivih troškova, bolju izolaciju i najčešće lift i parkirno mjesto. Starogradnja niže cijene po kvadratu često znači i veću kvadraturu za isti budžet, ali uz obvezu ulaganja koje treba realno procijeniti prije kupnje.
Kod novogradnje od investitora obveznika PDV-a, porez je uključen u cijenu, ali slijedi trošak opremanja: kuhinja, podovi, rasvjeta i ugradbeni elementi za prosječan stan lako dosegnu nekoliko desetaka tisuća eura. Kod starogradnje se plaća porez na promet od tri posto, a zatim, ovisno o stanju, obnova instalacija, stolarije, kupaonice i poda. Zbroj cijene i svih tih ulaganja tek je stvarna cijena useljive nekretnine, i upravo se na toj razini novogradnja i starogradnja trebaju uspoređivati.
Novogradnja s dobrom izolacijom i modernim sustavom grijanja donosi niže režije i, u prvim godinama, malo nepredviđenih troškova. Starogradnja, osobito zgrade bez obnovljene fasade i s originalnom stolarijom, ima više troškove grijanja i češće velike zajedničke radove poput sanacije krova ili fasade, koji se plaćaju kroz povišenu pričuvu. Energetski razred, o kojem više pišemo u vodiču Energetski certifikat u Zagrebu, dobra je brza referenca za očekivane režije.
Starogradnja je koncentrirana u najatraktivnijim, centralnim dijelovima grada, u Donjem gradu i na Gornjem gradu, gdje nove zgrade praktički nema. Novogradnja se gradi ondje gdje ima slobodnog prostora ili se ruše stare kuće, dakle na rubovima kvartova, uz savski nasip u Trnju, u istočnim dijelovima grada i u Novom Zagrebu. Ako vam je centralna lokacija prioritet, izbor se često svodi na starogradnju za obnovu.
U Zagrebu je parkiranje jedan od najvećih praktičnih razloga zbog kojih kupci odustaju od starogradnje u centru. Stare zgrade u Donjem gradu i na Gornjem gradu u pravilu nemaju vlastita parkirna mjesta, pa stanari ovise o zonama naplate i povlasticama za stanare, uz svakodnevno traženje mjesta. Novogradnja gotovo redovito dolazi s garažnim ili parkirnim mjestom, ponekad i s više njih, što uz samu vrijednost mjesta znači i bitno drugačiju svakodnevicu. Ako imate automobil i planirate ga zadržati, ovu stavku vrijedi staviti visoko na popis kriterija.
Potres iz 2020. najviše je pogodio staru zidanu gradnju u centru grada. Kod kupnje starogradnje u Donjem gradu ili na Gornjem gradu tražimo podatke o statusu zgrade nakon potresne inspekcije i o planiranoj obnovi, jer to izravno utječe na buduće troškove i sigurnost. Novogradnja i novija armiranobetonska gradnja pokazale su se znatno otpornijima, pa je kod njih ovo pitanje manje izraženo.
Novogradnja nosi drugačija pitanja od starogradnje. Ako se kupuje u fazi izgradnje, bitni su ugled i reference investitora, uvjeti jamstva, dinamika gradnje i osiguranje uplaćenih sredstava. I kod useljivih novogradnji vrijedi provjeriti kvalitetu izvedbe zajedničkih dijelova, hidroizolaciju, stolariju i zvučnu izolaciju među stanovima, jer razlike između pojedinih projekata u istom kvartu znaju biti velike.
Starogradnja u centru često nudi visoke stropove, debele zidove, kvalitetne originalne detalje i prostraniji raspored, što je teško replicirati u novoj gradnji. Novogradnja s druge strane donosi funkcionalniji raspored bez gubitka prostora na hodnike, veće balkone i lođe, spremište i parkirno mjesto u sklopu zgrade te bolju zvučnu i toplinsku izolaciju.
Useljiva novogradnja u dobrom kvartu brzo se preprodaje jer kupci traže nekretninu bez posla. Obnovljena starogradnja na kvalitetnoj adresi također je vrlo likvidna, dok neobnovljena starogradnja privlači uži krug kupaca spremnih na renovaciju, pa se prodaje sporije, ali uz veći prostor za pregovor.
Ako birate starogradnju za obnovu, uz stambeni kredit za kupnju često je moguće ugovoriti i dodatni iznos za adaptaciju, uz uvjet da banka prihvati troškovnik radova. Time se ukupno ulaganje raspoređuje kroz jednu ratu, umjesto da obnovu financirate iz gotovine nakon useljenja. Kroz kreditno posredovanje provjeravamo koje banke i pod kojim uvjetima nude takvu kombinaciju za vašu situaciju.
Uzmimo budžet od 250.000 eura. U jednoj varijanti to je useljiv dvosoban stan od pedesetak kvadrata u novogradnji na rubu Trešnjevke ili u Trnju, s parkingom i niskim režijama. U drugoj varijanti to je sedamdesetak kvadrata starogradnje bliže centru, ali za obnovu, gdje nakon ulaganja od dodatnih četrdeset do šezdeset tisuća eura dobivate veći i karakterniji prostor na boljoj adresi. Prva varijanta je jednostavnija i brža, druga dugoročno može imati veći potencijal, ali traži vrijeme, novac i toleranciju na gradilište. Vrijedi i napomenuti da tijekom obnove starogradnje, koja zna trajati nekoliko mjeseci, najčešće plaćate i najam ili ratu za drugi smještaj, što je dodatni skriveni trošak druge varijante.
Po kvadratu gotovo uvijek jest, ali kada se starogradnji doda trošak obnove, konačna cijena useljive nekretnine često se izjednači.
Ako je lokacija za vas presudna i planirate dugo ostati, često da. Ključno je unaprijed realno procijeniti trošak i trajanje obnove.
Za temeljitu obnovu instalacija, stolarije, kupaonice i podova računajte okvirno od šesto do tisuću eura po kvadratu, ovisno o opsegu i standardu.
Rizik je veći kod stare zidane gradnje u centru. Prije kupnje provjeravamo status zgrade nakon potresne inspekcije i planove obnove.
Da, ali banka isplaćuje kredit u tranšama prema napretku gradnje i traži dodatne instrumente osiguranja, pa je važna kreditna sposobnost i uredan investitor.
Da, novogradnja je koncentrirana u kvartovima u razvoju i na rubovima grada, dok se u središnjim kvartovima gradi rijetko i uglavnom rušenjem postojećih objekata.
Nastavite na sve vodiče, stanove u Zagrebu, energetski certifikat i poreze na nekretnine.